Los proyectos de reutilización adaptativa se han vuelto populares en 2020 y 2021, ya que la demanda de espacios comerciales ha cambiado, en gran parte debido a la pandemia de COVID-19. Esto se refleja en la Perspectivas de Bienes Raíces Comerciales 2021 de Deloitte: mientras que los espacios comerciales y los hoteles están vacíos, la demanda de almacenes y centros de datos va en aumento. Reutilizar un edificio existente es mucho menos costoso que una nueva construcción, y las propiedades que ya no son productivas pueden volverse lucrativas.
Muchos edificios históricos se utilizan para reutilización adaptable proyectos, conservando su arquitectura y haciéndolos útiles de nuevo. Los edificios industriales antiguos en particular son muy espaciosos, lo que permite una amplia gama de proyectos de reutilización. Sin embargo, también existen desafíos únicos al reutilizar edificios históricos, ya que deben cumplir con los códigos modernos y seguir las leyes de preservación de los hitos.
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En este artículo, discutiremos tres cosas importantes que debe considerar si planea usar un edificio histórico para un proyecto de reutilización adaptativa. Estas propiedades tienen un atractivo único, pero cualquier proyecto que las involucre debe administrarse con cuidado.
1) Verificar las Instalaciones MEP
Los códigos de construcción han cambiado mucho con el tiempo, y los sistemas MEP que cumplieron hace décadas pueden no cumplir con los requisitos de las versiones de códigos más recientes. Por ejemplo, los edificios antiguos a menudo tienen sistemas de calefacción de gran tamaño, ya que los códigos requerían que tuvieran suficiente capacidad para calentar edificios con las ventanas abiertas. Por otro lado, los edificios modernos tienen una construcción hermética y pueden mantener temperaturas agradables con sistemas de calefacción más pequeños.
- Al reutilizar un edificio histórico, es posible reutilizar algunos componentes de las instalaciones MEP existentes. Sin embargo, a menudo se necesitan cambios importantes para cumplir con los códigos modernos.
- Para determinar qué se puede reutilizar y qué se debe actualizar, la mejor recomendación es obtener una evaluación profesional del edificio.
Sistemas HVAC tienen un papel muy importante en la construcción de interiores, especialmente después de la pandemia de COVID-19. Para evitar la propagación de enfermedades infecciosas en el interior, ASHRAE recomienda usando tanta ventilación de aire exterior como sea posible. Al mismo tiempo, el aire interior debe mantenerse limpio con radiación germicida ultravioleta y filtros con al menos una clasificación MERV 13.
Sistemas de protección contra incendios también es probable que necesiten una actualización, ya que los requisitos del código se han vuelto más estrictos con el tiempo. En el caso de NYC, deberá instalar un sistema de rociadores automáticos para cumplir con la Ley Local 26 de 2004.
2) Compruebe si hay materiales de construcción nocivos como el asbesto y el plomo
Algunos materiales de construcción que eran comunes en el pasado ya no son aceptables, ya que se han relacionado con graves problemas de salud en humanos. En el caso de edificios históricos, puede ser necesario eliminar materiales como el plomo o el amianto.
Históricamente, Plomo Se ha utilizado en instalaciones de pintura y fontanería. Sin embargo, el plomo es un metal tóxico que se ha relacionado con problemas de salud como anemia, daño renal y daño cerebral. En el caso de las mujeres embarazadas, el plomo también puede dañar el sistema nervioso de los bebés en desarrollo.
- La pintura con plomo está prohibida en los EE. UU. desde 1978 y las tuberías con plomo desde 1986.
- Desafortunadamente, todavía se puede encontrar plomo en edificios más antiguos.
Amianto es duradero y resistente al calor, y fue un material de construcción popular en el pasado por estas razones. Sin embargo, el asbesto puede causar daños severos al sistema respiratorio e incluso cáncer de pulmón. Técnicamente, el asbesto no ha sido prohibido en los EE. UU., pero evitar el material es lo mejor para los desarrolladores inmobiliarios y sus inquilinos.
3) Asegúrese de que las entradas y salidas sean adecuadas para la nueva ocupación
Al reutilizar un edificio histórico, es posible que deba aumentar la cantidad de salidas y entradas. Por ejemplo, si está reconvirtiendo un edificio industrial en un proyecto de uso mixto para varios inquilinos, es posible que los accesos existentes no sean suficientes para los visitantes esperados. También debe asegurarse de que las salidas sean adecuadas para la evacuación en caso de emergencia.
También puede ser necesario mejorar el edificio de acuerdo con los requisitos de accesibilidad de los códigos de construcción vigentes. Por ejemplo, es posible que deba agregar entradas y salidas que sean adecuadas para personas con necesidades especiales.
Conclusión
Reutilización adaptable Los proyectos utilizan construcciones existentes para reducir los costos de desarrollo. Sin embargo, cuando se trata de edificios históricos, se debe realizar una evaluación cuidadosa de la propiedad para determinar los cambios necesarios. Esto permite estimar los costos del proyecto con mayor precisión y el desarrollador puede decidir si el proyecto tiene sentido desde el punto de vista financiero.
En particular, los desarrolladores deben prestar atención a Instalaciones eurodiputadas, los materiales de construcción presentes y las entradas y salidas existentes. Debe haber cierta compatibilidad entre la ocupación anterior y el uso previsto, o el costo de reutilización del edificio puede ser muy alto.