Análisis de energía y agua para condominios y cooperativas

Al comprar bienes raíces residenciales en la ciudad de Nueva York, lo más probable es que tenga que elegir entre un cooperativa de vivienda y condominio. Comprender la diferencia entre ellos es muy importante porque determina cuántos gastos se asignan, incluidas las evaluaciones y actualizaciones de edificios.

  • Cooperativas de vivienda representan alrededor del 75% del mercado residencial de la ciudad de Nueva York, y con esta opción, realmente está comprando acciones de una corporación, no una propiedad real. Es decir, te conviertes en accionista de una empresa propietaria del apartamento donde vives.
  • En un condominio, usted compra un apartamento directamente y obtiene un título de propiedad. Algunos gastos comunes todavía se dividen entre todas las unidades de un edificio, pero como propietario de un apartamento, usted tiene un mayor poder de decisión sobre cómo se gestiona o actualiza.

El procedimiento técnico para un análisis energético es generalmente el mismo independientemente del tipo de propiedad, pero existen diferencias en cómo se gestiona el proyecto debido a la estructura de propiedad.

  • Las unidades residenciales son de propiedad individual en un condominio, por lo que es más probable que los servicios de ingeniería se lleven a cabo por unidad, en lugar de por un edificio completo. Los servicios de ingeniería también pueden ser contratados por la dirección del edificio, pero para áreas y sistemas comunes.
  • En una cooperativa de vivienda, por otro lado, toda la propiedad es administrada por la junta de la cooperativa. Por lo tanto, servicios de ingeniería y actualizaciones es más probable que sean proyectos para todo el edificio, incluidas todas las unidades de vivienda.

Facturas de servicios eléctricos

Cada empresa de servicios públicos tiene un conjunto diferente de reglas y fórmulas para calcular las facturas de electricidad, pero el factor más importante es generalmente el consumo total de kilovatios-hora. Es importante tenga en cuenta que las tarifas de electricidad no son constantes:

Tarifas de electricidad por hora:Las empresas de servicios públicos cobran facturas más altas cuando la demanda de la red está en su punto máximo, para desincentivar el consumo en estas horas.

Tarifas eléctricas mensuales:Dado que el consumo de energía varía según la temporada, las empresas de servicios públicos normalmente ajustan sus tarifas en consecuencia. Por ejemplo, las tarifas de electricidad son más altas en verano porque las empresas de servicios públicos deben manejar la carga de aire acondicionado de toda la ciudad; la carga se reduce en el invierno porque una parte importante de la calefacción proviene del gas y el petróleo, aliviando la carga en la red eléctrica.

Según la Administración de Información de Energía, el consumo promedio de electricidad para un hogar de Nueva York es de más de 600 kWh / mes, lo que se traduce en una factura de más de $ 100 / mes. Esto proporciona una línea de base útil para comparar las facturas de las unidades de vivienda individuales: si un apartamento excede estos valores promedio por un margen significativo, es probable que haya muchas oportunidades de ahorro de energía.

Los accesorios LED, las bombas de calor y los controles de los edificios se encuentran entre las mejoras más rentables para los edificios residenciales: el HVAC es generalmente el principal gasto de energía, seguido de la iluminación.

Consumo de agua

Según el USGS, el ciudadano estadounidense promedio consume entre 80 y 100 galones de agua por día. Los inodoros son, con mucho, el accesorio de plomería con mayor consumo, representando hasta el 27% del uso residencial de agua. Esto puede aumentar significativamente en el caso de inodoros defectuosos, donde el agua fluye constantemente.

La Agencia de Protección Ambiental ha introducido el programa WaterSense para accesorios de plomería, y aquellos con la etiqueta WaterSense garantizan un menor consumo de agua que los productos estándar.

Arreglo de tubería

Tradicional

WaterSense

Inodoro 1,6 galones / descarga <1,28 gal / descarga
Alcachofa de la ducha 2,5 GPM <2 GPM
Grifo 2 GPM <1,5 GPM
Lavadora 27 a 54 gal / carga

Es importante tener en cuenta que los accesorios WaterSense que usan agua caliente también brindan ahorros de energía. Al reducir el flujo de agua, también se reduce la carga de calefacción correspondiente.

En 2016, la ciudad de Nueva York tenía tarifas de agua de $ 3.81 por 100cf y tarifas de alcantarillado de $ 6.06 por 100cf. El costo total es de $ 9,87 por 100 pies cúbicos, lo que equivale a alrededor de 1,32 centavos por galón. Por tanto, el potencial de ahorro es significativo.

  • Un hogar de cuatro personas que consuma 400 gal / día, o 146,000 gal / año, tendría un gasto de agua anual de $ 1927.
  • Una reducción del 20 por ciento en el consumo de agua equivaldría a 29,000 galones menos cada año, ahorrando $ 386.

Calefacción de gas en la ciudad de Nueva York

Dadas las altas tarifas de electricidad en la ciudad de Nueva York, el gas es generalmente una opción de calefacción más económica. Solo las bombas de calor de alta eficiencia ofrecen un costo operativo comparable al de los calentadores de gas, y los calentadores de resistencia eléctrica generan gastos de energía significativamente más altos.

Si se usa gas para calentar el espacio y el agua, un consumidor residencial puede esperar facturas de gas mensuales de alrededor de $ 150, para un total anual promedio de $ 1800.

Reducción de facturas de servicios públicos en cooperativas y condominios

Aunque las cooperativas y los condominios se gestionan de forma diferente, las medidas de ahorro energético que se pueden aplicar en ambos casos son muy similares.

  • Las actualizaciones de iluminación son rentables y, en la ciudad de Nueva York, muchos productos LED son elegibles para generosos reembolsos. Además de ofrecer ahorros de energía, la iluminación LED reduce la carga en los circuitos existentes, lo que puede ser de gran ayuda en edificios más antiguos donde la instalación estaba dimensionada para cargas pequeñas. La larga vida útil de los productos LED también significa que los reemplazos de lámparas se vuelven menos frecuentes y se reducen los gastos de mantenimiento.
  • Las actualizaciones de calefacción también ofrecen un atractivo retorno de la inversión. La eficiencia de las calderas y calentadores de gas se mide mediante la eficiencia de utilización anual de combustible (AFUE), y los modelos sin tanque generalmente ofrecen un rendimiento superior que los calentadores de almacenamiento. La eficiencia de las bombas de calor se indica mediante el coeficiente de rendimiento (COP) o el factor de rendimiento estacional de calefacción (HSPF); el COP se puede multiplicar por 3.412 para convertirlo en un HSPF, si se comparan varios productos y no todos usan la misma métrica.
  • Los equipos de aire acondicionado también pueden usar el COP o un índice de eficiencia energética estacional (SEER). En el caso de una bomba de calor que también puede funcionar en modo refrigeración, los valores de COP son diferentes para calefacción y refrigeración.

Evaluaciones de edificios para cada tipo de edificio

Como se mencionó anteriormente, la principal diferencia entre una cooperativa y un condominio es la propiedad de la propiedad, y esto determina quién es responsable de la decisión final si se realizarán evaluaciones de energía o agua.

Los propietarios de condominios pueden decidir directamente realizar evaluaciones de ingeniería para su propiedad. Sin embargo, si la evaluación es para un sistema de todo el edificio, el proyecto debe ser aprobado por los gerentes porque ninguno de los inquilinos es propietario de esa parte de la instalación. Es posible que se apliquen algunas reglas para realizar evaluaciones y mejoras de propiedades individuales, pero la decisión final, no obstante, recae en el propietario.

En las cooperativas, donde toda la propiedad es propiedad de una corporación, todo debe ser aprobado por la junta. Si un inquilino individual requiere una evaluación de la propiedad, la aprobación de la junta de la cooperativa es un requisito previo. La junta también puede decidir llevar a cabo una evaluación de ingeniería por su cuenta si se detectan problemas en todo el edificio. Por ejemplo, si las facturas de electricidad son demasiado altas, la junta puede obtener una evaluación para determinar cómo se distribuyen los gastos entre los apartamentos.

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