Beneficios de la retrocomisión

La retrocomisión es un proceso que implica una evaluación de los sistemas del edificio para garantizar que funcionen correctamente, teniendo en cuenta el diseño y las especificaciones originales, pero también abordando cualquier cambio en la ocupación desde la construcción. La retrocomisión puede ser una forma muy rentable de mejorar la eficiencia energética del edificio: de acuerdo con el Manual de construcción ENERGY STAR de la Agencia de Protección Ambiental de EE. UU., Un proyecto de retrocomisión tiene un costo promedio de $ 0.27 por pie cuadrado, al tiempo que logra ahorros de energía del 15% y un período de recuperación de solo 0,7 años.

La retrocomisionamiento se caracteriza por ser un proceso intensivo en conocimiento y mano de obra, donde los costos de material son mínimos o nulos. Sin embargo, un proyecto de retrocomisionamiento también puede ayudar a identificar oportunidades para construir mejoras que requieran más capital, como modernizaciones y actualizaciones de equipos. Los siguientes ejemplos ilustran la diferencia entre los tres tipos de proyectos:

  • Ajustar los controles de HVAC para optimizar el rendimiento es un proyecto de puesta en marcha posterior.
  • Actualizar las lámparas en un sistema de iluminación a LED mientras se conservan los accesorios y balastos es un proyecto de modernización, donde todavía se utilizan partes de la instalación existente.
  • Reemplazar los acondicionadores de aire tipo ventana con unidades mini-split sin ductos es a.

En la ciudad de Nueva York, se requiere legalmente la retrocomisión cada 10 años para todos los edificios individuales con al menos 50,000 pies2 de espacio de piso, grupos de edificios bajo el mismo lote fiscal que sumen al menos 100,000 pies2 y grupos de edificios bajo propiedad de condominio que agreguen hasta al menos 100,000 ft2. La Ley Local 87 de 2009 establece los requisitos mínimos para el proceso de retrocomisionamiento y el informe que se debe presentar.

¿Cómo se realiza la retrocomisión?

Cada edificio es único y lo mismo se aplica a los proyectos de retrocomisionamiento. Sin embargo, las oportunidades de ahorro de energía más importantes normalmente se encuentran en sistemas de iluminación y HVAC. Los siguientes son algunos de los principales requisitos establecidos por LL87 para los edificios de la ciudad de Nueva York:

CATEGORÍA

Requisitos específicos

1) Protocolos de funcionamiento, calibración de sensores y secuencias

– Puntos de ajuste adecuados de temperatura y humedad de HVAC.
– Horarios de funcionamiento de HVAC según ocupación.
– Calibración del sensor HVAC.
– Controles HVAC en condiciones de trabajo y ajustados según requerimientos.
– Distribución adecuada de la carga entre los equipos que funcionan en paralelo, como bombas y ventiladores.
– Tasas de ventilación adecuadas.
– Ajustes para equipos sobredimensionados y reducidos.
– Sin calentamiento y enfriamiento simultáneos a menos que esté previsto.
– Sistemas de distribución HVAC balanceados, tanto de agua como de aire.
– Niveles de iluminación adecuados para cada aplicación, con sensores y controles debidamente configurados.
– Ajustes de temperatura adecuados para los sistemas de agua.
– Todos los sistemas de distribución de agua no tienen fugas.

2) Limpieza / reparaciones

– Limpieza de los componentes del sistema HVAC, especialmente aquellos más susceptibles a la acumulación de polvo, como compuertas de aire, conductos y serpentines.
– Limpiar o reemplazar filtros según sea necesario.
– Limpieza de luminarias.
– Los ventiladores, bombas y sus motores están en buenas condiciones de funcionamiento, especialmente los componentes sujetos a un desgaste constante, como cojinetes y correas.
– Las trampas de vapor se han reemplazado según sea necesario.
– Eliminando alteraciones y anulaciones manuales que disminuyen el rendimiento del equipo.
– Optimización de la caldera.
– Las tuberías de agua caliente, agua fría y vapor están debidamente aisladas de acuerdo con el Código de Conservación de Energía de la Ciudad de Nueva York.
– Sellador y burletes instalados donde sea necesario.

3) Requisitos de documentación y formación

– Permisos correctos y actualizados para todos los equipos de HVAC, plomería y eléctricos.
– Se ha capacitado al personal clave en los principales sistemas y procedimientos, así como en la conservación de energía.
– Se implementan registros de operación y mantenimiento.
– Los operadores tienen acceso a manuales de operación y mantenimiento, contratos de mantenimiento e informes de puesta en servicio.

No existe un único procedimiento de retrocomisionamiento que se aplique en todos los casos, pero las actividades se pueden resumir en: calibración, ajuste, prueba, modificaciones de bajo costo, capacitación y documentación.

La retrocomisión y la nueva puesta en servicio son básicamente el mismo procedimiento. La principal diferencia es que el término nueva puesta en servicio se utiliza cuando el edificio ya ha sido puesto en servicio antes, y el El proceso tiende a ser más rápido y simple como resultado..


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Beneficios de la retrocomisión

Como se dijo anteriormente, el principal beneficio de la retrocomisión es la eficiencia energética. Sin embargo, el procedimiento trae muchos otros beneficios:

  • Confort visual y térmico: las quejas de los ocupantes se reducen después de un proyecto de retrocomisionamiento, gracias a la mejora en los niveles de iluminación, temperatura y humedad.
  • Calidad del aire interior (IAQ): un funcionamiento deficiente del HVAC puede provocar la acumulación de contaminantes del aire o una humedad excesiva. A su vez, la humedad estimula la reproducción del moho y los ácaros del polvo, los cuales pueden causar reacciones alérgicas o desencadenar ataques de asma.
  • Productividad mejorada: la puesta en marcha posterior puede ayudar a eliminar problemas como el ruido o el parpadeo de la lámpara, que pueden distraer a los ocupantes y reducir la productividad en entornos de oficina.
  • Seguridad mejorada: esto se aplica a las mejoras de iluminación en particular, donde la visibilidad mejorada y la iluminación uniforme reducen la posibilidad de un accidente.
  • Ahorro de mantenimiento: los problemas de los equipos se abordan y resuelven de forma permanente durante la retrocomisión, lo que se traduce en ahorros de mantenimiento a largo plazo.

Incluso si se planean mejoras importantes para un edificio, se recomienda la puesta en marcha o puesta en servicio como primer paso. Ayuda a identificar las oportunidades más prometedoras para la mejora de edificios y también proporciona ahorros de energía que pueden utilizarse para ayudar a cubrir el costo de proyectos futuros. Además, después de optimizar el rendimiento de los sistemas del edificio, es posible que se reduzca la capacidad de los nuevos equipos HVAC. Por ejemplo, una mejora significativa en la envolvente del edificio reduce las cargas de calefacción y refrigeración.

La retrocomisión también puede ser una herramienta poderosa cuando el propietario de un edificio se esfuerza por obtener la certificación ENERGY STAR, donde se requiere una puntuación mínima de 75. El programa ha documentado casos en los que los edificios obtienen 10 puntos o más para la certificación solo con retrocomisionamiento. Por ejemplo, el Tribunal Federal de Hartfield en Portland, Oregón, tenía una puntuación de ENERGY STAR de 65, que se incrementó a 75 después de la retrocomisión solo. En otras palabras, el edificio fue certificado sin grandes mejoras en el sistema del edificio.

¿Cuándo se recomienda la retrocomisión?

En general, un proyecto de retrocomisionamiento puede generar un mayor retorno de la inversión en edificios más antiguos o edificios que nunca antes se habían encargado. Sin embargo, hay muchas situaciones que indican que los sistemas de construcción deben revisarse y ajustarse:

  • Cambio reciente de ocupación: las necesidades de HVAC e iluminación varían significativamente según el tipo de ocupación. Por ejemplo, si el espacio utilizado anteriormente para una tienda se convierte en un área de oficina, se necesitarán mayores tasas de ventilación debido a la mayor ocupación.
  • Aumento del consumo de energía: si las facturas de electricidad y gas de un edificio han aumentado constantemente sin una explicación evidente, la retrocomisión puede ser una forma eficaz de identificar y abordar la causa.
  • Aumento de las quejas de los ocupantes: generalmente son el resultado de una iluminación deficiente, sistemas HVAC ruidosos, poca presión del agua, temperatura excesiva o humedad extrema, solo por nombrar algunas posibilidades.

Se recomienda encarecidamente contratar a un consultor de comisionamiento para lograr lo mejor posible, especialmente si el proyecto de retrocomisionamiento se está llevando a cabo para cumplir con los requisitos de la Ley Local 87. Incluso en propiedades donde el procedimiento no es obligatorio, el retorno de la inversión puede ser significativo. , liberando capital para operaciones comerciales o para otras mejoras del edificio.