Cómo encontrar una propiedad ideal para el desarrollo en Nueva York

Un proyecto inmobiliario exitoso comienza con la selección adecuada de la propiedad. Idealmente, querrá elegir una propiedad que minimiza los costos de construcción y mantenimiento, mientras maximiza los ingresos.

Antes de iniciar un proyecto, es importante evaluar la disponibilidad local de servicios públicos y verificar si la propiedad está sujeta a una legislación especial como la Ley de Monumentos Históricos, ya que estos factores influyen fuertemente en los costos de desarrollo. Por supuesto, también se agradece un estudio de mercado para determinar qué tipos de ocupaciones tienen una gran demanda, así como sus precios promedio de venta y tarifas de alquiler. Finalmente, un análisis financiero puede ayudar a reducir las opciones de su proyecto, dejando solo las más rentables.

Disponibilidad de servicios públicos

La calefacción representa una parte importante del consumo de energía en los edificios de la ciudad de Nueva York. Dado que las tarifas eléctricas locales se encuentran entre las más altas del país, los calentadores eléctricos tienen costos de operación prohibitivos y las bombas de calor de alta eficiencia son quizás la única excepción. Sin embargo, las bombas de calor tienen dificultades para proporcionar suficiente calefacción en los días más fríos del invierno y deben complementarse con otra tecnología de calefacción.

Los edificios de la ciudad de Nueva York normalmente satisfacen sus necesidades de calefacción con vapor, gas natural o fuel oil. La selección de la fuente de calor es una de las decisiones de diseño más importantes antes de continuar con un proyecto, ya que las especificaciones y el diseño de muchos sistemas de construcción dependen de ello.

Gasolina

La ciudad de Nueva York está eliminando activamente el fueloil como fuente de calor, y los tipos con un alto contenido de contaminantes ahora están prohibidos por ley en nuevas instalaciones, incluido el fueloil n. ° 4 y n. ° 6.

El aceite para calefacción se usa en muchos edificios antiguos, pero en la mayoría de los casos esto se debe a que el gas natural no estaba disponible como servicio público cuando se construyeron. Estos edificios solo representan alrededor del uno por ciento de la ciudad, pero son responsables de más del 80 por ciento de las emisiones de hollín; para el 2030, todos deben actualizar sus sistemas para utilizar combustibles con un impacto ambiental reducido.

Para construcciones nuevas, normalmente se dispone de vapor o gas natural. Por lo general, no se recomienda el gasóleo para calefacción: tiene un mayor impacto medioambiental, no presenta ventajas económicas en la mayoría de los casos y está sujeto a estrictas normativas. También tenga en cuenta que el fuel oil se distribuye en camiones, por lo que es necesario planificar las entregas y utilizar el espacio de la propiedad para el almacenamiento. El fueloil n. ° 2 con bajo contenido de azufre todavía se permite sin requisitos de eliminación, pero la legislación podría volverse más estricta en cualquier momento

Vapor

Consolidated Edison opera el sistema de distribución de vapor más grande del mundo y abarca el área entre el extremo inferior de Manhattan y la calle 96. Si su propiedad se encuentra dentro de esta área, el servicio de vapor ofrece varios beneficios además de la calefacción:

  • Si instala un enfriador de absorción, puede tener aire acondicionado a vapor en lugar de depender de la costosa electricidad para todas sus necesidades de enfriamiento. Algunos edificios implementan sistemas híbridos, donde los enfriadores eléctricos solo funcionan cuando las tarifas eléctricas son bajas, y los enfriadores de absorción accionados por vapor se hacen cargo cuando se facturan las tarifas pico.
  • Además de calentar, el vapor puede proporcionar humidificación.
  • El vapor se puede utilizar para la esterilización en el cuidado de la salud, procesamiento de alimentos u otras aplicaciones similares.

El vapor se eleva de forma natural y, en general, es la opción más económica en los edificios de gran altura. Por ejemplo, tanto el Rockefeller Center como el Empire State Building usan vapor.

Gas natural

Si el servicio de vapor en el barrio que está considerando para el proyecto, el gas natural ofrece una alternativa atractiva. Puede evitar los altos costos de funcionamiento de los calentadores eléctricos, así como los inconvenientes de almacenar combustible para calefacción y programar sus entregas.

Si su edificio requiere humidificación o esterilización, se recomienda encarecidamente que busque un distrito donde esté disponible el servicio de vapor; de lo contrario, tiene que comprar equipo adicional y su proyecto se volverá más caro.

Efectos de la Ley de Monumentos Históricos en el Desarrollo de la Propiedad

El gobierno de Nueva York lleva a cabo esfuerzos continuos para preservar el legado histórico de la ciudad y ha creado la Ley de Monumentos Históricos, junto con una organización para hacerla cumplir: la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos (LPC). Básicamente, los propietarios de edificios emblemáticos son responsables de preservar su condición y cualquier cambio debe ser aprobado por el LPC. Si planea comprar un edificio existente para el desarrollo, primero verifique su estado histórico.

También tenga en cuenta que el LPC designa distritos históricos, donde la concentración de edificios emblemáticos es alta. Si va a desarrollar un nuevo edificio en uno de estos distritos, se le pedirá que utilice el mismo estilo arquitectónico que las propiedades circundantes. No se recomiendan los distritos históricos si tiene en mente un concepto arquitectónico moderno.

Dependiendo del tipo de edificio que esté considerando, estar ubicado dentro de un distrito histórico también puede funcionar a su favor. Estas propiedades a menudo se valoran más que otras similares que no se encuentran dentro de distritos históricos; Si encuentra una ubicación donde la demanda del mercado y las tarifas de alquiler son altas, puede compensar el costo adicional de cumplir con la Ley de Monumentos Históricos.

Edificios existentes: importancia de la tasación de una propiedad

Cuando comprar y renovar un edificio existente, recuerde que puede haber gastos ocultos. Se recomienda encarecidamente que obtenga una Evaluación del estado de la propiedad por parte de un consultor calificado o una empresa de ingeniería, evitando sorpresas costosas.

  • Evaluación estructural: el problema principal con los defectos estructurales es que a menudo están ocultos y son muy costosos de reparar. Antes de comprar un edificio existente, obtenga una evaluación adecuada de su condición estructural.
  • Instalaciones eléctricas: los edificios más antiguos de la ciudad de Nueva York a menudo sufren de una capacidad limitada para suministrar energía eléctrica, ya que se construyeron cuando la sociedad usaba mucha menos electricidad. Actualizar las instalaciones eléctricas puede ser costoso, especialmente si debe reemplazar los transformadores y los tableros de distribución.
  • HVAC: De todos los sistemas de construcción, las instalaciones de HVAC son quizás las más variadas en términos de configuración y distribución posibles. Sin embargo, tenga en cuenta que algunas configuraciones son más fáciles de actualizar que otras. La implementación de enfriadores y calderas modernas con controles automáticos es mucho más fácil si el edificio ya tiene un sistema de conductos y tuberías hidrónicas, pero extremadamente costoso si estas instalaciones deben construirse desde cero.

Si está considerando colectores solares o paneles fotovoltaicos, observe las sombras proyectadas por los edificios, árboles y letreros adyacentes. Para implementar cualquier tecnología solar de manera efectiva, la azotea de la propiedad debe estar libre de problemas de sombreado. Nueva York tiene generosos incentivos para la energía solar y los altos precios de la electricidad garantizan grandes ahorros, pero el requisito previo es tener una azotea adecuada.

Realización de un estudio de mercado

Antes de desarrollar una propiedad en Nueva York, deberá responder dos preguntas importantes:

  • ¿Habrá una gran demanda por el tipo de propiedad?
  • ¿Cuáles son las tarifas promedio de alquiler y los precios de venta en el vecindario?

Distritos como Manhattan y Brooklyn son conocidos por sus altas tarifas de alquiler, pero los costos de desarrollo de propiedades aumentan proporcionalmente. Solo un análisis financiero profesional puede permitirle saber qué proyecto potencial ofrece el mayor rendimiento por cada dólar gastado por adelantado.

Evaluar el entorno

Incluso si ofrece los mejores apartamentos o espacios comerciales en un distrito, los alrededores pueden ayudar u obstaculizar su proyecto. Por ejemplo, un edificio de apartamentos experimentará una mayor demanda si hay tiendas de conveniencia y lugares de entretenimiento a poca distancia; y una copia idéntica de ese edificio puede no tener un desempeño tan favorable en una calle con mucho tráfico y solo edificios corporativos que permanecen vacíos por la noche.

El ruido también puede reducir el atractivo de un proyecto inmobiliario. Por ejemplo, si hay un túnel de metro debajo, el ruido será un problema persistente, especialmente en los niveles más bajos de los edificios. Lo mismo puede decirse de los edificios ubicados junto a almacenes o instalaciones industriales.

Las tasas de alquiler

El mercado inmobiliario de Nueva York es posiblemente uno de los más transparentes del mundo, por lo que la información sobre los precios de alquiler y venta es fácilmente accesible en línea. Por ejemplo, Bloomberg tiene un excelente mapa interactivo donde puede navegar a través de precios de mercado y tarifas de alquiler de apartamentos en Brooklyn y Manhattan, filtrados por vecindario. Esta información puede ser muy útil para el análisis financiero una vez que tenga un presupuesto de desarrollo del proyecto.

Desarrollo de apartamentos individuales: ¿cooperativa o condominio?

Si su plan es comprar y renovar apartamentos individuales para alquilar, en lugar de desarrollar un edificio completo, considere las dos opciones principales de propiedad en la ciudad de Nueva York: cooperativas de vivienda y condominios.

  • En un condominio, eres dueño del apartamento y son libres de remodelarlo o alquilarlo a su discreción. Dado que ofrecen más libertad, los condominios tienden a tener precios más altos.
  • En una cooperativa, por el contrario, usted posee acciones en una empresa y ellos son los propietarios directos de su apartamento. Como resultado, hay más reglas a seguir.

No existe un conjunto general de reglas para las cooperativas y varían según la empresa. En el peor de los casos, es posible que no se permita el subarrendamiento; o puede estar permitido pero sujeto a reglas tales como un tiempo mínimo de espera después de su compra, la aprobación del inquilino por parte de la junta de la cooperativa o cobrarle una tarifa de subarrendamiento.

Conclusiones

Al igual que con cualquier empresa comercial, el desarrollo de propiedades en la ciudad de Nueva York depende de hechos concretos, como las tasas del mercado, y aspectos subjetivos como la popularidad del vecindario. Para aumentar la probabilidad de éxito de un proyecto, debe obtener al menos un punto de vista técnico de un consultor de ingeniería de la empresa, complementado con un análisis de marketing y financiero.