La eficiencia energética siempre ha sido un desafío en los edificios con inquilinos. Los propietarios pueden reducir sus facturas de electricidad y gas mejorando las áreas comunes, pero hay menos incentivos para mejorar los espacios alquilados donde los inquilinos guardan los ahorros. Por otro lado, los inquilinos están interesados en ahorrar energía, pero hay pocos incentivos para que mejoren una propiedad que no son de su propiedad.
Cuando la Ley Local 97 entre en vigencia en 2024, habrá un desafío único para los propietarios:
- La ley aplica límites de emisión para los edificios, que consideran tanto las áreas comunes como los espacios alquilados. En otras palabras, el consumo de energía de los inquilinos cuenta para el límite.
- Habrá una multa de $ 268 por tonelada métrica de CO2-eq por encima del límite, y el límite se reducirá en 2030. Los propietarios de edificios que ya hayan cumplido con el límite de 2024 pueden enfrentar nuevamente multas.
Los propietarios no pueden pasar estas sanciones a los inquilinos, a menos que un contrato de arrendamiento lo permita directamente. Sin embargo, la historia es diferente para los costos del cumplimiento legal: mejoras de edificios en este caso. Los propietarios generalmente aumentarán el alquiler después de asumir costos importantes, según lo permitan los términos de los contratos de arrendamiento.
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En este artículo, analizaremos algunas formas en que los propietarios e inquilinos pueden colaborar para reducir las emisiones de los edificios. Ambas partes se benefician cuando Sanciones de la Ley Local 97 se evitan o se mantienen lo más bajo posible.
Submedición precisa de espacios de inquilinos
Tradicionalmente, muchos propietarios han distribuido los costos de energía según el área de los espacios de los inquilinos. Sin embargo, este enfoque no es exacto cuando un edificio tiene inquilinos con diferentes necesidades energéticas. Por ejemplo, un centro de datos o un restaurante tendrá un consumo de energía mucho mayor que un almacén del mismo tamaño; dividir los costos de energía en función del área no sería justo en este caso.
Submedición de energía proporciona una imagen precisa de cómo se distribuye el consumo entre los inquilinos. De hecho, la Ley Local 88 de 2009 hará que la submedición sea obligatoria para muchos espacios comerciales, a partir de enero de 2025.
- Por lo general, un contrato de arrendamiento permitirá que algunos costos de cumplimiento se transfieran a los inquilinos.
- En el caso de LL97, estos costos se pueden distribuir en función de las mediciones del consumo de energía, no del área del piso.
La submedición también es útil para los inquilinos, ya que saben exactamente cuánta energía consumen. Cuando los inquilinos obtienen facturas de electricidad basadas en el área del piso, hay menos incentivos para ahorrar: los inquilinos ineficientes no pagan el costo total de la energía que utilizan y los inquilinos eficientes se ven obligados a compartir sus ahorros. Sin embargo, este problema desaparece con la submedición.
Uso de compensaciones de carbono para el cumplimiento de LL97
El costo de los proyectos de modernización puede variar significativamente de un edificio a otro, y algunas mejoras tienen costos prohibitivos. En estos casos, comprar créditos de carbono de otros edificios puede ser una opción atractiva para los propietarios.
Los propietarios de edificios con muchas propiedades en su cartera pueden negociar compensaciones de carbono internamente. Pueden enfocarse en reducir las emisiones en propiedades con bajos costos de modernización, generando sus propias compensaciones de carbono. Estas compensaciones pueden luego ser utilizadas por edificios que luchan por reducir las emisiones por debajo del límite LL97.
El comercio de carbono también es un incentivo para los proyectos de construcción ecológica. Los propietarios pueden acumular una gran cantidad de compensaciones de carbono, que se pueden comprar para edificios que son difíciles de descarbonizar.
Beneficios solares comunitarios para propietarios e inquilinos
Gracias a solar comunitario, los inquilinos y los inquilinos comerciales pueden reducir sus facturas de energía sin instalar paneles fotovoltaicos directamente. Pueden unirse a un proyecto solar comunitario como accionistas o suscriptores, y parte de la producción de electricidad se resta de sus facturas de energía mensuales. La energía solar comunitaria es muy útil para los propietarios que intentan cumplir con la Ley Local 97, por varias razones:
- Ambas partes se benefician: los inquilinos reducen sus facturas de energía, mientras que los propietarios reducen las emisiones de sus edificios.
- Los propietarios también pueden utilizar energía solar comunitaria para suministrar electricidad a las áreas comunes.
- Los inquilinos tienen acceso a energía limpia, sin tener que instalar paneles solares en una propiedad alquilada.
Los propietarios también pueden desarrollar sus propios proyectos solares comunitarios, y la producción de electricidad se puede ofrecer a los inquilinos y consumidores externos. Esta es una forma eficaz de dividir los beneficios de la energía solar entre propietarios e inquilinos de edificios.
Uso del financiamiento de C-PACE
Financiamiento C-PACE (Energía limpia evaluada por propiedades comerciales) ofrece muchas características que la convierten en una excelente opción para los propietarios de edificios:
- Tasas de interés bajas, que pueden ser inferiores al 5%.
- Un período de amortización de hasta 30 años, ideal para renovaciones energéticas importantes.
- El préstamo se paga con impuestos sobre la propiedad y se transfiere fácilmente a otro propietario si se vende el edificio.
Cuando los propietarios financian mejoras de edificios con préstamos a corto plazo, se ven presionados a aumentar el alquiler tan pronto como los contratos lo permitan; esto puede ahuyentar a los inquilinos al final de sus contratos de arrendamiento actuales. Sin embargo, el largo período de reembolso de los préstamos C-PACE los hace más fáciles de manejar sin un aumento importante de la renta.