Descripción general de la construcción de la carcasa y el núcleo

El concepto de «caparazón y núcleo» describe un método en el que el propietario del edificio diseña y construye el edificio base. Esto incluye los elementos centrales y exteriores (carcasa), junto con otras actividades de construcción, mientras que los trabajos de acondicionamiento se dejan a los inquilinos antes de ocupar el edificio. Este enfoque crea un lienzo en blanco para que un inquilino cree un espacio de trabajo adecuado que satisfaga sus necesidades particulares. La construcción de caparazón y núcleo también se denomina «núcleo y caparazón» o «construcción de base».

Los edificios de estructura y núcleo se utilizan comúnmente para oficinas y, por lo general, están ocupados por varios inquilinos. Tanto los propietarios como los inquilinos se benefician de este enfoque:

  • Los propietarios pueden ofrecer espacios flexibles, que se modifican de acuerdo con los requisitos del inquilino.
  • Los inquilinos pueden disponer de espacios personalizados sin necesidad de desarrollar un edificio completo.

El concepto de caparazón y núcleo se originó en los EE. UU. Antes de que se desarrollara esta técnica, los propietarios de edificios ofrecían oficinas completas. Este equipamiento a menudo no era adecuado para las necesidades de los inquilinos y las modificaciones necesarias representaban una pérdida de tiempo y dinero.


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¿Qué incluyen los edificios Shell y Core?

Como se mencionó anteriormente, la técnica de la carcasa y el núcleo consiste en crear los principales elementos estructurales de un edificio, incluidos los muros y las ventanas. Este método no incluye elementos interiores como pisos y muebles. Básicamente, los desarrolladores crean la estructura principal y los inquilinos personalizan el espacio según su estilo y necesidades específicas. Los elementos incluidos en las disposiciones de carcasa y núcleo son:

  • Fundación y esqueleto estructural
  • Revestimiento
  • Planta base
  • Áreas comunes completadas, como vestíbulos, recepciones, escaleras, baños, elevadores, sótanos, estacionamientos y muelles de carga.
  • Trabajo externo
  • Envolvente del edificio, incluido el aislamiento, las paredes externas, el acristalamiento y los techos.

Otros elementos que generalmente se incluyen en los proyectos principales y generales son los siguientes:

  • Paisajismo
  • Pavimento, caminos, cercas y muros limítrofes
  • Sistemas mecánicos, eléctricos, de plomería, de detección de incendios y de seguridad.
  • Requisitos legales y de señalización
  • Barreras de fuego

No existe un estándar que determine qué elementos deben incluirse en un proyecto principal y de caparazón. Por lo tanto, la mejor recomendación para los inquilinos es leer detenidamente el contrato de arrendamiento y tener reuniones para despejar cualquier duda antes de firmarlo.

Construcción de equipamiento

Descripción general de la construcción de la carcasa y el núcleo

El acondicionamiento es el proceso de hacer un espacio interior adecuado para su ocupación. Esto incluye mobiliario, decoración, paredes interiores, pisos, instalaciones mecánicas, iluminación y accesorios eléctricos. Un acondicionamiento completo significa que el edificio está listo para ser utilizado. Dependiendo de la terminación de un edificio y de las necesidades del inquilino, los acondicionamientos pueden ser de dos tipos.

Equipamiento tipo A

Este tipo incluye elementos de acondicionamiento que son completados por el propietario o promotor. No existe una definición estándar, pero puede incluir elementos como los siguientes:

  • Suelos y techos elevados
  • Servicios mecánicos y eléctricos
  • Acabados superficiales internos
  • Persianas

Si los inquilinos tienen requisitos de acondicionamiento complejos, pueden involucrarse en el proyecto principal y de caparazón para asegurarse de que se satisfagan sus necesidades. Esto ahorrará el tiempo y el dinero necesarios para modificar un equipamiento de tipo A existente.

Equipamiento tipo B

En este tipo de acondicionamiento, todos los elementos utilizados son determinados por el inquilino. En otras palabras, el desarrollador proporciona un espacio en blanco para completar según sea necesario. Un equipamiento de tipo B implica lo siguiente:

  • Oficinas y áreas de recepción
  • Instalaciones especiales como salas de reuniones y conferencias
  • Cocinas
  • Acabados y branding
  • Equipos audiovisuales y multimedia
  • Muebles

Alcance del trabajo

El contrato de arrendamiento entre el arrendador y el inquilino debe definir claramente los siguientes aspectos:

  • Alcance de la carcasa y el núcleo construidos por el desarrollador. Esto incluye espacios en áreas comunes para electrodomésticos inquilinos como generadores o enfriadores.
  • ¿El arrendador incluye un acondicionamiento tipo A?
  • ¿Qué equipo de inquilino se ubicará en áreas comunes?

La terminación práctica de las obras principales y del casco debe estar definida por el contrato del arrendador, esto incluye todos los requisitos bajo las regulaciones de construcción para la ocupación que no sean las que serán completadas por los inquilinos.

Gastos de acondicionamiento

Los propietarios son responsables de pagar el costo de la estructura base y los elementos externos del edificio, pero no necesariamente son responsables de las alfombras, pisos, iluminación, aire acondicionado, muebles y otros elementos interiores. Todos los cargos se establecerán en el contrato de arrendamiento de antemano.

Hay dos formas habituales de completar el acondicionamiento. Uno involucra al propietario, quien compra los materiales y luego los deja apilados en los espacios del inquilino para ser utilizados según sea necesario. Por otro lado, algunos propietarios no proporcionan los materiales, pero ofrecen alquiler gratuito durante el acondicionamiento.

Ventajas del método Shell y Core

Cada inquilino requiere un diseño específico para los espacios de trabajo, lo que hace que sea casi imposible para los propietarios predecir sus necesidades. Como consecuencia, los propietarios pueden desperdiciar grandes cantidades de dinero en espacios para inquilinos, que a menudo serán demolidos y reconstruidos. Es más rentable dejar el espacio vacío hasta que un inquilino se mude. Las principales ventajas del método shell y core son las siguientes:

  • El proceso de diseño y construcción se vuelve más rápido, al tiempo que se reducen los costos y el desperdicio.
  • Los inquilinos pueden completar los espacios interiores según sea necesario.
  • Los elementos comunes de eficiencia energética se pueden incorporar al proyecto, ofreciendo sus beneficios a todos los inquilinos.
  • Flexibilidad de diseño