El proceso de construcción de Chicago

Con una población de más de 9,9 millones en su área metropolitana, Chicago es un mercado próspero para el desarrollo inmobiliario. Sin embargo, como en cualquier ciudad importante de EE. UU., Debe asegurarse de que su proyecto cumpla con los códigos de construcción locales y luego debe llevar a cabo el procedimiento de aprobación correspondiente con el Departamento de Edificios de Chicago.

Al trabajar con ingenieros profesionales que están familiarizados con los códigos de construcción de Chicago, puede garantizar una rápida aprobación del proyecto, eliminando o minimizando los cambios una vez que la construcción ha comenzado. Si está desarrollando un proyecto multifamiliar o espacios comerciales en alquiler, le conviene tener un diseño rápido y un proceso de aprobación; de esta manera, puede comenzar a cobrar el alquiler antes.

El diseño arquitectónico y estructural tiende a recibir más atención, ya que se trata de elementos visibles de un edificio. Sin embargo, la ingeniería MEP es igualmente importante, ya que se ocupa de los sistemas que hacen que su edificio sea adecuado para la ocupación humana. También tenga en cuenta que los gastos de operación y mantenimiento de los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería representan una parte significativa del costo de propiedad de su edificio.

Diseño

Para obtener la aprobación de un proyecto para su construcción en Chicago, debe cumplir con todos los requisitos aplicables en el Código de construcción de Chicago. Aunque el código es extenso, su contenido está desglosado por secciones para facilitar la navegación:

  • El Código de Construcción de Chicago comienza con los requisitos de Administración y Accesibilidad. El administrativo describe cómo se aplica el código, mientras que la sección de accesibilidad asegura que los edificios sean adecuados para personas con necesidades especiales.
  • Luego, el código proporciona los requisitos generales para la construcción nueva, seguidos de varios capítulos que tratan de sistemas de construcción específicos: transporte, electricidad, prevención de incendios, gas combustible, mecánica, conservación de energía, plomería y letreros.
  • Habiendo presentado la mayor parte de los requisitos de ingeniería, el Código de Construcción de Chicago pasa a los requisitos de licencia. Hay un capítulo completo dedicado a las licencias comerciales requeridas para todas las categorías de trabajo realizado durante la construcción.
  • El código también dedica dos capítulos a los edificios existentes: Una vez que el capítulo trata sobre reparaciones, alteraciones y adiciones; y el otro capítulo establece los requisitos mínimos que deben cumplir permanentemente todos los edificios existentes, incluso cuando no se planean modificaciones.
  • Finalmente, hay una sección de código dedicada a los requisitos de zonificación.

Aunque el Departamento de Edificios de Chicago tiene un sitio web que hace que el código sea fácil de navegar, el gran volumen de requisitos puede ser abrumador para los desarrolladores de propiedades que son nuevos en la industria de la construcción de Chicago. La mejor recomendación es trabajar con ingenieros de diseño calificados que estén familiarizados con el proceso.

Aprobaciones en el Departamento de Edificios de Chicago

El tiempo promedio de emisión de permisos del Departamento de Edificios de Chicago se muestra en su sitio web de forma permanente, y esta es una característica muy útil al planificar su proyecto. Sin embargo, tenga en cuenta que el tiempo real puede variar: los ingenieros calificados de Chicago pueden acelerar el proceso, pero es posible que también deba esperar más si hay muchas correcciones y cambios.

A menos que el trabajo que está planeando sea muy pequeño, un procedimiento de permisos es requerido. Los siguientes son algunos ejemplos de trabajos que no necesitan permiso:

  • Reemplazos de puertas y ventanas, donde la nueva unidad tendrá el mismo tamaño y ubicación que la que se reemplaza.
  • Actualizaciones de accesorios de plomería sin un cambio de tamaño o ubicación.
  • Reparación o reemplazo de revestimiento.
  • Cuadro.

Tenga en cuenta que Chicago tiene una ley de hitos, e incluso el trabajo menor descrito anteriormente puede requerir un permiso si el edificio es un hito de Chicago o está ubicado en un distrito de hito de Chicago.

Para todos los casos en los que se requiere un permiso, el Departamento de Construcción de Chicago ofrece muchas opciones de revisión, según el tipo de trabajo y su escala:

PROCEDIMIENTO DE AUTORIZACIÓN

¿CUÁNDO SE APLICA?

1) Permiso fácil (EPP)

Proyectos simples como reemplazos y reparaciones. Aplica para viviendas, pero también para trabajos menores en edificios más grandes.

2) Asistencia para propietarios de viviendas

Programa especial para viviendas unifamiliares donde el ocupante es el propietario.

3) Revisión del plan estándar

Procedimiento estándar de permisos para nuevas construcciones y renovaciones, de pequeña o mediana escala:
– Edificios de hasta 80 pies de altura.
– Proyectos residenciales hasta 49 unidades.
– Proyectos comerciales hasta 150,000 pies cuadrados.

4) Programa de permisos de autocertificación

Los profesionales del diseño con licencia que cumplen con ciertos requisitos de capacitación pueden certificar el cumplimiento para proyectos residenciales y comerciales pequeños.

5) Servicios para desarrolladores

El procedimiento estándar de permisos para construcciones y renovaciones a gran escala. Se aplica a proyectos que superan los umbrales de la revisión del plan estándar.

Chicago ofrece incentivos para la concesión de permisos si implementa medidas de construcción ecológica, como equipos de eficiencia energética o generación renovable. Puede ser elegible para un procedimiento de permisos acelerado, o incluso puede obtener descuentos en las tarifas de permisos.

Licitación de construcción

Incluso si tiene un diseño de proyecto que cumple con el Código de Construcción de Chicago, es importante trabajar con contratistas que puedan entregar el proyecto según lo especificado, dentro del plazo requerido y por un costo razonable. Cuando necesite completar un proyecto lo antes posible, puede tener la tentación de contratar al primer contratista disponible. Sin embargo, vale la pena solicitar varias ofertas y compararlas.

Para proyectos menores o trabajos relacionados con un sistema de construcción específico, el proceso de licitación a menudo lo lleva a cabo la empresa de administración de propiedades, con la asistencia técnica de profesionales de la ingeniería. Sin embargo, para trabajos más complejos que involucran múltiples sistemas de construcción y subcontratistas, la administración del proceso de licitación a menudo se delega a un contratista general bajo la supervisión de una empresa de consultoría.

Idealmente, debe seleccionar una oferta que cumpla con el alcance completo del trabajo y sus requisitos de rendimiento, al tiempo que tiene el precio realista más bajo. Indique a sus contratistas de licitaciones que desglosen sus ofertas por artículos en lugar de presentar un precio total, ya que de esa manera puede comparar sus ofertas artículo por artículo.

Edificio

El proceso de construcción implica un gasto de capital significativo, pero debe desarrollarse sin mayores obstáculos si el proyecto está bien diseñado y si trabaja con contratistas calificados y con licencia. Se recomiendan encarecidamente los servicios de consultoría y supervisión de un tercero neutral, para garantizar que el trabajo completado coincida con los planos y especificaciones aprobados por el Departamento de Edificios de Chicago. Los ingenieros de diseño normalmente también ofrecen este servicio; si confía en la misma empresa para el diseño, la supervisión y la consultoría, ya estarán familiarizados con los planos y especificaciones.

Los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería (MEP) requieren una atención especial durante el proceso de construcción, ya que muchos de sus componentes están ocultos a la vista. Si hay errores que afectan a los sistemas MEP durante el proceso de construcción, pueden ser difíciles de detectar y causar problemas de rendimiento en el futuro.

Una vez que haya completado el proceso de construcción, el Departamento de Edificios de Chicago inspeccionará su proyecto, asegurándose de que el trabajo completado coincida con los documentos de diseño aprobados. Si hay diferencias, se le pedirá que las corrija, lo que retrasa la finalización del proyecto y aumenta el costo. Por lo tanto, vale la pena contar con la asistencia de un equipo de supervisión calificado durante el proceso de construcción.