Evitar errores comunes que desperdician el capital de los propietarios de edificios

El costo de desarrollar y administrar un edificio es alto, especialmente en lugares como la ciudad de Nueva York. Sin embargo, hay muchas formas en que los propietarios pueden evitar gastar más de lo necesario. Las decisiones de diseño tienen un impacto a lo largo de todo el ciclo de vida del edificio, y los costos se pueden optimizar con un mantenimiento bien planificado y eventuales actualizaciones del edificio.

Los desarrolladores residenciales y comerciales pueden volverse más competitivos si reducen el costo total de propiedad de los edificios. Esto aumenta los márgenes de ganancia y parte de los ahorros se pueden transferir a los inquilinos, ofreciendo tarifas de alquiler más bajas que la competencia.

Este artículo describe algunos errores comunes que aumentan el costo de propiedad de los edificios, sin ofrecer nada a cambio a los propietarios del proyecto.


Optimice sus costos de construcción y consiga ahorros a largo plazo.


Instalaciones MEP de gran tamaño

Para los desarrolladores de edificios, la mentalidad de «más es mejor» se aplica a los márgenes de beneficio, las tasas de ocupación y el retorno de la inversión. Sin embargo, esto no se aplica a la capacidad de los sistemas de construcción; por ejemplo, una planta enfriadora de 300 toneladas no ofrece ningún beneficio si la carga máxima de enfriamiento es de 200 toneladas.

  • El equipo de gran tamaño tiene un precio más alto y un mayor costo operativo.

  • El mantenimiento es más exigente cuando las instalaciones del edificio son sobredimensionadas y los reemplazos de piezas son más costosos.

  • En algunos casos, el rendimiento del edificio se ve afectado con equipos de gran tamaño. Por ejemplo, un sistema HVAC que produce un calentamiento o enfriamiento excesivo causa incomodidad a los ocupantes y posiblemente problemas de salud.

  • Los equipos de gran tamaño funcionan con carga parcial y muchos tipos de equipos sufren una caída de eficiencia.

El rendimiento máximo se logra cuando los sistemas de construcción tienen el tamaño óptimo y una empresa de ingeniería MEP puede seleccionar las capacidades de equipo más adecuadas. El sobredimensionamiento es común cuando el tamaño de las instalaciones MEP se basa en “reglas generales”, en lugar de un análisis detallado de los requisitos del edificio.

Órdenes de cambio durante la construcción

Muchos proyectos se vuelven más costosos debido a cambios durante su proceso de construcción. Esto ocurre a menudo cuando el alcance del proyecto no está claramente definido o cuando se especifican ubicaciones de equipos en conflicto para diferentes sistemas de construcción. Hay muchas formas de minimizar las órdenes de cambio o evitarlas por completo:

  • Organice una reunión inicial con los proveedores y contratistas de equipos para asegurarse de que no haya especificaciones contradictorias en los documentos de diseño.

  • Trabaje con una sola empresa de ingeniería MEP, en lugar de tener equipos de diseño separados para sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería. Cuando los equipos de diseño están separados, no tienen forma de saber si el diseño propuesto choca con otro sistema de construcción.

  • Las herramientas de modelado 3D como Revit son muy útiles, ya que pueden detectar especificaciones conflictivas de inmediato.

Los cambios de diseño son mucho más simples y rápidos que las modificaciones al trabajo terminado durante la fase de construcción. También considere que los cambios de diseño solo requieren horas hombre del equipo de ingeniería, mientras que los cambios durante la construcción de materiales de desecho y mano de obra.

No actualizar los sistemas de construcción

Evitar errores comunes que desperdician el capital de los propietarios de edificios

Los edificios duran muchas décadas, y esto significa que los sistemas MEP eventualmente se vuelven obsoletos a medida que las nuevas tecnologías llegan al mercado. Los desarrolladores deben obtener evaluaciones de la propiedad a intervalos regulares para encontrar oportunidades de mejora. Por ejemplo, la iluminación fluorescente fue una excelente mejora del edificio cuando era una nueva tecnología, y ahora la iluminación LED es la opción más rentable.

Los sistemas de construcción se desgastan con el uso, aumentando gradualmente el consumo de electricidad, gas y agua. Además, estos servicios tienden a incrementar su costo con el tiempo. Una solución eficaz es actualizar el sistema MEP cuando las tecnologías emergentes llegan al mercado a un precio competitivo.

No tener un programa de mantenimiento preventivo

El mantenimiento preventivo es mucho más efectivo que solucionar los problemas una vez que ocurren. Cuando un equipo de mantenimiento sigue un enfoque reactivo, los problemas son más costosos de solucionar y más perjudiciales para el edificio. Las averías importantes de los equipos también pueden dañar otros componentes, dando lugar a reparaciones que no habrían sido necesarias con el mantenimiento preventivo.

También considere que se puede programar el mantenimiento preventivo, mientras que las reparaciones de emergencia no. Esto significa que las piezas se pueden comprar por adelantado con un programa de mantenimiento preventivo, mientras que las reparaciones de emergencia requieren compras de emergencia y la disponibilidad de los componentes no está garantizada.

Conclusión

Los costos de propiedad del edificio se pueden reducir de muchas maneras. Los servicios de diseño profesional, la gestión eficaz de proyectos, las evaluaciones frecuentes de la propiedad y un programa de mantenimiento preventivo pueden ahorrar miles de dólares cada año. Si bien estos servicios requieren mano de obra calificada, su costo es solo una pequeña fracción de los ahorros logrados; pueden considerarse una inversión lucrativa.