Evitar errores comunes que desperdician el capital de los propietarios de edificios

El costo de desarrollar y administrar un edificio es alto, especialmente en lugares como la ciudad de Nueva York. Sin embargo, hay muchas maneras en que los propietarios pueden evitar gastar más de lo necesario. Las decisiones de diseño tienen un impacto a lo largo de todo el ciclo de vida del edificio, y los costos se pueden optimizar con un mantenimiento bien planificado y eventuales actualizaciones del edificio.

Los desarrolladores residenciales y comerciales pueden volverse más competitivos si reducen el costo total de propiedad de los edificios. Esto aumenta los márgenes de beneficio y parte de los ahorros se pueden transferir a los inquilinos, ofreciendo tarifas de alquiler más bajas que la competencia.

Este artículo describe algunos errores comunes que aumentan el costo de propiedad de los edificios, sin ofrecer nada a cambio a los propietarios de los proyectos.


Optimice sus costes de construcción y consiga ahorros a largo plazo.


Instalaciones MEP sobredimensionadas

Para los desarrolladores de edificios, la mentalidad de «más es mejor» se aplica a los márgenes de beneficio, las tasas de ocupación y el retorno de la inversión. Sin embargo, esto no se aplica a la capacidad de los sistemas de construcción; por ejemplo, una planta enfriadora de 300 toneladas no brinda ningún beneficio si la carga máxima de enfriamiento es de 200 toneladas.

  • El equipo sobredimensionado tiene un precio más alto y un mayor costo de operación.

  • El mantenimiento es más exigente cuando las instalaciones del edificio están sobredimensionadas y los reemplazos de piezas son más costosos.

  • En algunos casos, el rendimiento del edificio sufre con equipos de gran tamaño. Por ejemplo, un sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado que produce calefacción o refrigeración excesiva provoca molestias a los ocupantes y posiblemente problemas de salud.

  • Los equipos sobredimensionados funcionan con carga parcial y muchos tipos de equipos sufren una caída en la eficiencia.

El máximo rendimiento se logra cuando los sistemas de construcción tienen el tamaño óptimo y una empresa de ingeniería MEP puede seleccionar las capacidades de equipo más adecuadas. El sobredimensionamiento es común cuando las instalaciones MEP se dimensionan en función de «reglas generales», en lugar de un análisis detallado de los requisitos del edificio.

Órdenes de cambio durante la construcción

Muchos proyectos se encarecen debido a cambios durante su proceso de construcción. Esto ocurre a menudo cuando el alcance del proyecto no está claramente definido o cuando se especifican ubicaciones de equipos en conflicto para diferentes sistemas de construcción. Hay muchas maneras de minimizar las órdenes de cambio o evitarlas por completo:

  • Organice una reunión inicial con los proveedores y contratistas de equipos para asegurarse de que no haya especificaciones contradictorias en los documentos de diseño.

  • Trabaje con una sola firma de ingeniería MEP, en lugar de tener equipos de diseño separados para sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería. Cuando los equipos de diseño están separados, no tienen forma de saber si el diseño propuesto choca con otro sistema de construcción.

  • Las herramientas de modelado 3D como Revit son muy útiles, ya que pueden detectar especificaciones en conflicto de inmediato.

Los cambios de diseño son mucho más simples y rápidos que las modificaciones al trabajo terminado durante la fase de construcción. Considere también que los cambios de diseño solo requieren horas-hombre del equipo de ingeniería, mientras que los cambios durante la construcción desperdician materiales y mano de obra.

No actualizar los sistemas de construcción

Evitar errores comunes que desperdician el capital de los propietarios de edificios

Los edificios duran muchas décadas, y esto significa que los sistemas MEP eventualmente se vuelven obsoletos, a medida que las nuevas tecnologías llegan al mercado. Los desarrolladores deben obtener evaluaciones de propiedades a intervalos regulares para encontrar oportunidades de mejora. Por ejemplo, la iluminación fluorescente fue una excelente mejora del edificio cuando era una nueva tecnología, y ahora la iluminación LED es la opción más rentable.

Los sistemas de construcción se desgastan con el uso, aumentando gradualmente el consumo de electricidad, gas y agua. Además, estos servicios tienden a incrementar su costo con el tiempo. Una solución efectiva es actualizar el sistema MEP cuando las tecnologías emergentes llegan al mercado a un precio competitivo.

No tener un programa de mantenimiento preventivo

El mantenimiento preventivo es mucho más efectivo que solucionar los problemas una vez que ocurren. Cuando un equipo de mantenimiento sigue un enfoque reactivo, los problemas son más costosos de solucionar y más disruptivos para el edificio. Las averías importantes del equipo también pueden dañar otros componentes, lo que lleva a reparaciones que no habrían sido necesarias con el mantenimiento preventivo.

Considere también que el mantenimiento preventivo se puede programar, mientras que las reparaciones de emergencia no. Esto significa que las piezas se pueden comprar por adelantado con un programa de mantenimiento preventivo, mientras que las reparaciones de emergencia requieren compras de emergencia y la disponibilidad de los componentes no está garantizada.

Conclusión

Los costos de propiedad del edificio se pueden reducir de muchas maneras. Los servicios de diseño profesional, la gestión eficaz de proyectos, las evaluaciones frecuentes de la propiedad y un programa de mantenimiento preventivo pueden ahorrar miles de dólares cada año. Si bien estos servicios requieren mano de obra calificada, su costo es solo una pequeña fracción de los ahorros logrados; pueden considerarse una inversión lucrativa.