Gestión de la construcción en riesgo

Los proyectos de ingeniería siguen etapas generales como diseño, planificación, financiamiento y construcción. El propietario determina el mejor enfoque para cada etapa, con la ayuda de profesionales de la construcción. La gestión de la construcción en riesgo es un enfoque innovador para entregar proyectos dentro del tiempo y el presupuesto requeridos. El término a menudo se abrevia como CMAR, CM @ riesgo o CM en riesgo.

En el método CMAR, se establece un compromiso entre el director de obra y el propietario del proyecto. El gerente de construcción debe entregar el proyecto dentro de un Precio Máximo Garantizado (GMP), basado en los documentos y pautas de construcción. El contrato también considera partidas inferidas y un presupuesto de contingencia para cubrir cualquier imprevisto.


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CMAR puede incorporarse durante la etapa de planificación del proyecto, durante la etapa de diseño o antes de la etapa de construcción. Generalmente, el gerente de construcción en riesgo le da al propietario las BPM antes de licitar el proyecto. Al hacerlo, la CMAR asume el riesgo de ofertas más altas, ya que existe una obligación contractual de mantenerse por debajo de las BPF.

El director de obra en riesgo trabaja como consultor del propietario durante las fases de diseño y construcción. El CM también puede proporcionar servicios de construcción directamente, según los requisitos del proyecto y la experiencia de la empresa. Las siguientes son algunas responsabilidades del CMAR a lo largo del proyecto:

  • Horarios de construcción
  • Presupuesto
  • Análisis de flujo de caja
  • Ingeniería de valor

Además de actuar en interés del propietario, el gerente de construcción debe controlar los costos para mantenerse por debajo del GMP. Como se establece en el contrato, cualquier costo que exceda las GMP se convierte en un pasivo financiero para el gerente de construcción. Se hacen excepciones si los cambios solicitados por el propietario causan costos adicionales, y también por factores externos más allá del control del gerente de construcción.

CMAR como servicio de consultoría

Gestión de la construcción en riesgo

Cuando se aplica el método CMAR, el gerente de construcción actúa como consultor del propietario durante las etapas preliminares de la construcción. En otras palabras, el propietario confía en el gerente de construcción para seleccionar a los subcontratistas adecuados y solicitar sus ofertas.

Una vez aceptado el Precio Máximo Garantizado, el propietario no pagará más, salvo en casos especiales. En este punto, el rol del CM cambia de consultoría a gestión de proyectos.

CMAR como servicio de gestión de proyectos

Cuando se completa la función de consultoría, el CM en riesgo pasa a la función de gestión de proyectos. El CMAR se enfoca principalmente en el diseño y la optimización de costos durante las etapas preliminares, pasando a la ejecución y el control de costos una vez que se inicia el proyecto. El método CMAR crea un fuerte incentivo para mantenerse dentro del presupuesto:

  • El director de obra hará el mejor esfuerzo para evitar sobrecostos, ya que tienen un impacto financiero directo.
  • Por otro lado, la optimización de costos aumenta las ganancias para el CM.

Beneficios para los propietarios de proyectos

Para el propietario del proyecto, el método CMAR ofrece un alto nivel de control de costos desde el principio. Para obtener los mejores resultados, el gerente de construcción debe participar lo antes posible. Por ejemplo, si el edificio aún no ha sido diseñado, el CM puede colaborar con el arquitecto para reducir costos. Por otro lado, si el CM se involucra al final del proceso de diseño o justo antes de la construcción, hay menos flexibilidad para optimizar los costos. Los siguientes son algunos de los beneficios adicionales de CMAR:

  • El gerente de construcción actuará en el mejor interés del propietario.
  • CMAR reduce la carga de trabajo para el propietario, ya que las decisiones clave se delegan al gerente de construcción.
  • Dado que el gerente de construcción da las BPM antes del proceso de licitación, se puede identificar cualquier oferta que sea demasiado alta o demasiado baja. Estos subcontratistas pueden ser descalificados, lo que se traduce en precios más precisos, mayor calidad y menos reclamaciones.
  • La gestión de la construcción en riesgo requiere experiencia en arquitectura e ingeniería, y esto agrega valor al proyecto.
  • La mayoría de los riesgos del propietario se transfieren al gerente de construcción una vez que se aceptan las BPF. Cualquier costo adicional debe ser asumido por el CM, a menos que estén fuera de su control y decisiones.

Como en cualquier proyecto de construcción, los errores en los dibujos y las pautas provocarán órdenes de cambio. En este caso, los costos adicionales son asumidos por la empresa de gestión de la construcción, quien es responsable de prevenir errores de diseño. Por otro lado, si el propietario toma una decisión que cambia el alcance del proyecto, las BPM pueden revisarse y actualizarse sin afectar al gerente de construcción.