Importancia de la evaluación del estado de la propiedad en la venta y arrendamiento de edificios

Los edificios dependen de varios sistemas de ingeniería para funcionar correctamente y su estado no siempre es evidente cuando se arrienda o se compra un edificio. Hay casos en los que los problemas de mantenimiento son fáciles de detectar debido a su impacto estético negativo, por ejemplo, cuando una pared tiene grietas o su pintura se ha desprendido con el tiempo. Por otra parte, Los principales problemas relacionados con los sistemas de construcción clave tienden a estar ocultos y solo pueden detectarse si la propiedad es evaluada por profesionales de ingeniería calificados..

Una evaluación del estado de la propiedad también puede ser una gran oportunidad para realizar una auditoría energética: Dado que el edificio se analizará en profundidad, es una buena oportunidad para detectar oportunidades para reducir o gestionar el consumo de energía..

Por lo general, es más barato solucionar un problema antes de que provoque la falla de un sistema de construcción clave, lo que significa que un PCA puede considerarse una inversión: los ahorros logrados al resolver los problemas por adelantado compensan con creces su costo.

Beneficios de un PCA para el comprador o arrendatario del edificio

Antes de arrendar o comprar un edificio, es muy importante que obtenga una instantánea detallada de su estado actual. Si se pasa por alto este paso, corre el riesgo de enfrentar gastos considerables en el futuro:

  • Si compra un edificio donde el mantenimiento ha sido deficiente o donde el equipo clave está llegando al final de su vida útil, es posible que deba asumir gastos importantes a corto plazo.
  • Lo mismo se aplica al arrendamiento: los inquilinos suelen ser responsables del mantenimiento del edificio y pueden ser responsables de las condiciones existentes anteriormente si no las evalúan.

Con un informe de ingeniería previo al arrendamiento, solo puede ser responsable de los problemas que ocurrieron una vez que el edificio estaba bajo su responsabilidad. Por otro lado, si aparece un problema no detectado anteriormente una vez que ha alquilado un espacio, no tiene forma de probar que ya existía: los gastos asociados pueden ser significativos para equipos grandes como generadores y compresores.

Comprar un edificio con un préstamo

Las empresas normalmente toman préstamos para comprar bienes raíces, incluso si tienen disponibilidad de capital. La razón es simple: generalmente es más lucrativo reinvertir capital en operaciones comerciales que gastar una gran suma en un edificio.

Cuando se compra un edificio a través de un préstamo, los bancos quieren asegurarse de que el activo esté en buenas condiciones porque sirve como garantía para el préstamo. Sin embargo, si el edificio tiene problemas importantes, se le puede reclamar poco valor. Por esta razón, una evaluación del estado de la propiedad (PCA) suele ser obligatoria antes de que se pueda aprobar el préstamo.

Beneficios de un PCA para el vendedor o arrendador del edificio

A evaluación del estado de la propiedad ofrece beneficios para ambas partes involucradas en una transacción, independientemente de si el edificio se vende o se alquila. A menudo los paga el inquilino o el nuevo propietario para su propia protección, pero también pueden beneficiar al propietario original.

  • Cuando los edificios se venden, el PCA puede ayudar a evaluar el valor de un edificio: se puede cobrar un precio más alto si hay pruebas de que la estructura del edificio y los sistemas clave están en condiciones óptimas. los PCA también protege al vendedor de reclamaciones en caso de que existan problemas imputables al comprador.
  • En el caso de los arrendamientos, un PCA proporciona una base contra la cual se puede evaluar la condición del edificio. Ayuda a definir un alcance de las reparaciones que debe realizar el arrendatario, especialmente al final del contrato.

Básicamente, una PCA reduce el riesgo para los inversores inmobiliarios. Las sorpresas no deseadas son menos probables si el edificio ha sido evaluado adecuadamente por un equipo de ingenieros calificados.

ASTM E2018-15: El estándar para la evaluación de las condiciones de las propiedades

los Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales (ASTM) publicó la primera versión de la norma ASTM E2018 en 1999 y se llevaron a cabo dos revisiones en 2008 y 2015. La norma trata en profundidad las PCA, pero el proceso se puede resumir en cuatro pasos clave: revisión de la documentación, estudio del sitio, análisis de costos e informe de estado de la propiedad.

La principal razón para actualizar la norma ASTM E2018-15 fue simplificar el marco y, al mismo tiempo, aumentar su eficacia como guía para evaluar el riesgo asociado con las condiciones de construcción.

Revisión de la documentación

Un PCA puede llevarse a cabo de manera más efectiva si primero se revisa la documentación relevante, ya que los consultores pueden entonces proceder con la inspección del sitio con una mejor idea de qué esperar y en qué áreas enfocarse. Los siguientes son ejemplos de documentos importantes que deben revisarse durante esta etapa:

  • Planes de construcción
  • Especificaciones técnicas
  • Hojas de datos de equipos
  • Informes de mantenimiento
  • Informes de consultoría

En definitiva, cualquier documento que contribuya a tener una imagen precisa del estado del edificio es útil en este punto. Como complemento a la revisión de la documentación, se debe entrevistar a los miembros clave del personal, especialmente a los de los departamentos de mantenimiento e ingeniería.

Inspección del lugar

Una vez que se ha revisado la documentación y se ha entrevistado al personal clave, la firma consultora puede proceder con una inspección del sitio. El objetivo es proporcionar una evaluación detallada de los sistemas de construcción clave, tales como:

  • Fundación e integridad estructural
  • Techumbre
  • Envoltura de construccion
  • Acabados exteriores e interiores
  • HVAC, ascensores y otros sistemas mecánicos
  • Plomería
  • Instalaciones eléctricas
  • Instalaciones informáticas y telefónicas.
  • Sistemas de rociadores contra incendios

Con la información recopilada de la documentación, las entrevistas y la inspección directa, es posible estimar los costos de mantenimiento futuros y detectar problemas que requieren atención inmediata.

Análisis de costos

El análisis técnico es importante, pero hay dos preguntas adicionales para las que todos los clientes querrán una respuesta:

  • ¿Cuál es el costo asociado con cada problema detectado?
  • ¿Cuándo se incurrirá en los costos? ¿Algún problema es urgente?

En otras palabras, el cliente querrá saber qué se debe hacer, cuándo se debe hacer y cuánto costará. Por supuesto, una firma de consultoría profesional también sugerirá la forma más rentable de remediar cada problema detectado.

Informe de estado de la propiedad

El informe del estado de la propiedad (PCR) es el resultado final de un PCA y proporciona información clave que es de interés para ambas partes involucradas en el arrendamiento o la venta: Un resumen detallado del estado de todos los sistemas del edificio, el costo asociado con cada uno de los temas detectados, y una clasificación de temas urgentes y no urgentes. Los costes urgentes o inmediatos son aquellos asociados a cuestiones que no pueden esperar por sus posibles consecuencias:

  • Condiciones inseguras, tanto existentes como latentes.
  • Violaciones del código de construcción.
  • Violaciones del código de incendios.
  • Cualquier problema que pueda causar que un sistema de construcción crítico falle dentro de un año si no se atiende.
  • Cualquier problema que experimentará una escalada drástica de costos si no se atiende.

En la edición de 2015 de la norma, se agregaron tres nuevos términos para describir la condición de cada artículo:

  • Buen estado:El sistema funciona correctamente y no requerirá reparaciones a corto plazo.
  • Condiciones justas: El sistema funciona, pero es probable que necesite reparaciones pronto.
  • Condición pobre:El sistema no funciona y debe repararse lo antes posible.

Observaciones finales

Siempre que se venda o alquile un edificio, llevar a cabo una Evaluación del estado de la propiedad (PCA) es lo mejor para ambas partes. Para el propietario del edificio, la PCA proporciona un punto de referencia para evaluaciones futuras; y al mismo tiempo, protege al comprador o arrendatario de tener que asumir costos que se deban a condiciones presentes de antemano. En resumen, un PCA reduce los riesgos asociados con venta de edificios o arrendamientos, y normalmente lo exigen las instituciones financieras cuando se trata de un préstamo.

Si va a realizar una PCA para una propiedad, asegúrese de trabajar con una firma consultora que cumpla con el estándar ASTM 2018E-15. De esa manera, puede estar seguro de que el PCA se lleva a cabo con una metodología probada y verdadera.