Importancia de la evaluación del estado de la propiedad en la venta y el arrendamiento de edificios

Los edificios dependen de varios sistemas de ingeniería para funcionar correctamente y su estado no siempre es evidente. cuando se alquila o compra un edificio. Hay casos en los que los problemas de mantenimiento son fáciles de detectar debido a su impacto estético negativo, por ejemplo, cuando una pared tiene grietas o la pintura se ha desprendido con el tiempo. Por otra parte, Los principales problemas relacionados con los sistemas clave de construcción tienden a estar ocultos y solo pueden detectarse si la propiedad es evaluada por profesionales de ingeniería calificados..

Una evaluación del estado de la propiedad también puede ser una gran oportunidad para realizar una auditoría energética: Dado que el edificio será analizado en profundidad, es una buena oportunidad para detectar oportunidades para reducir o gestionar el consumo de energía..

En general, es más barato solucionar un problema antes de que provoque la falla de un sistema de construcción clave, lo que significa que un PCA puede considerarse una inversión: los ahorros logrados al resolver los problemas por adelantado más que compensan su costo.

Beneficios de una PCA para el comprador o arrendatario del edificio

Antes de alquilar o comprar un edificio, es muy importante que obtenga una instantánea detallada de su estado actual. Si se pasa por alto este paso, corre el riesgo de enfrentar gastos considerables en el futuro:

  • Si compra un edificio donde el mantenimiento ha sido deficiente o donde el equipo clave está llegando al final de su vida útil, es posible que deba asumir gastos importantes a corto plazo.
  • Lo mismo se aplica para el arrendamiento: los inquilinos a menudo son responsables del mantenimiento del edificio y pueden ser considerados responsables de las condiciones existentes anteriormente si no las evalúan.

Con un informe de ingeniería previo al arrendamiento, solo puede ser responsable de los problemas que ocurrieron una vez que el edificio estuvo bajo su responsabilidad. Por otro lado, si aparece un problema no detectado previamente una vez que ha alquilado un espacio, no tiene forma de probar que ya existía; los gastos asociados pueden ser significativos para equipos grandes como generadores y compresores.

Comprar un edificio con un préstamo

Las empresas normalmente toman préstamos para comprar bienes raíces, incluso si tienen la disponibilidad de capital. La razón es simple: generalmente es más lucrativo reinvertir capital en operaciones comerciales que gastar una gran suma en un edificio.

Cuando se compra un edificio a través de un préstamo, los bancos quieren asegurarse de que el activo esté en buenas condiciones porque sirve como garantía para el préstamo. Sin embargo, si el edificio tiene problemas importantes, se puede reclamar poco valor. Por esta razón, una evaluación de la condición de la propiedad (PCA) a menudo es obligatoria antes de que se pueda aprobar el préstamo.

Beneficios de una PCA para el vendedor o arrendador de edificios

A evaluación del estado de la propiedad ofrece beneficios para ambas partes involucradas en una transacción, independientemente de si el edificio se vende o se alquila. A menudo, el inquilino o el nuevo propietario les paga por su autoprotección, pero también pueden beneficiar al propietario original.

  • Cuando se venden edificios, el PCA puede ayudar a evaluar el valor de un edificio; se puede cobrar un precio más alto si hay pruebas de que la estructura del edificio y los sistemas clave están en condiciones óptimas. los PCA también protege al vendedor de reclamaciones en caso de que surjan problemas atribuibles al comprador.
  • En el caso de arrendamientos, una PCA proporciona una base contra la cual se puede evaluar el estado del edificio. Ayuda a definir un alcance de las reparaciones que debe realizar el arrendatario, especialmente al final del contrato.

Básicamente, una PCA reduce el riesgo para los inversores inmobiliarios. Las sorpresas no deseadas son menos probables si el edificio ha sido evaluado adecuadamente por un equipo calificado de ingenieros.

ASTM E2018-15: El estándar para evaluaciones del estado de la propiedad

los Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales (ASTM) publicó la primera versión de la norma ASTM E2018 en 1999, y se llevaron a cabo dos revisiones en 2008 y 2015. La norma trata sobre los PCA en profundidad, pero el proceso se puede resumir en cuatro pasos clave: revisión de la documentación, estudio del sitio, análisis de costos e informe de estado de la propiedad.

La razón principal para actualizar la norma ASTM E2018-15 fue simplificar el marco, al tiempo que aumentaba su efectividad como guía para evaluar el riesgo asociado con las condiciones del edificio.

Revisión de la documentación

Un PCA se puede llevar a cabo de manera más efectiva si se revisa primero la documentación relevante, porque los consultores pueden luego proceder con el estudio del sitio con una mejor idea de qué esperar y en qué áreas enfocarse. Los siguientes son ejemplos de documentos importantes que deben revisarse durante esta etapa:

  • Planes de construcción
  • Especificaciones técnicas
  • Hojas de datos de equipos
  • Informes de mantenimiento
  • Informes de consultoría

En definitiva, cualquier documento que contribuya a tener una instantánea precisa del estado del edificio es útil en este punto. Como complemento a la revisión de la documentación, se debe entrevistar a los miembros clave del personal, especialmente a los de los departamentos de mantenimiento e ingeniería.

Inspección del lugar

Una vez que se ha revisado la documentación y se ha entrevistado al personal clave, la empresa consultora puede proceder con un estudio del sitio. El objetivo es proporcionar una evaluación detallada de los sistemas de construcción clave, como:

  • Cimentación e integridad estructural
  • Techumbre
  • Envoltura de construccion
  • Acabados exteriores e interiores
  • HVAC, ascensores y otros sistemas mecánicos
  • Plomería
  • Instalaciones eléctricas
  • Instalaciones informáticas y telefónicas
  • Sistemas de rociadores contra incendios

Con la información recopilada de documentación, entrevistas e inspección directa, es posible estimar los costos de mantenimiento futuros mientras se detectan problemas que requieren atención inmediata.

Análisis de costos

El análisis técnico es importante, pero hay dos preguntas adicionales para las que todos los clientes querrán una respuesta:

  • ¿Cuál es el costo asociado con cada problema detectado?
  • ¿Cuándo se incurrirá en los costos? ¿Hay algún problema urgente?

En otras palabras, el cliente querrá saber qué debe hacerse, cuándo debe hacerse y cuánto costará. Por supuesto, una empresa de consultoría profesional también sugerirá la forma más rentable de remediar cada problema detectado.

Informe de estado de la propiedad

El informe de condición de la propiedad (PCR) es el resultado final de un PCA y proporciona información clave que es de interés para ambas partes involucradas en el arrendamiento o la venta: Un esquema detallado de la condición de todos los sistemas de construcción, el costo asociado con cada una de las incidencias detectadas, y una clasificación de incidencias urgentes y no urgentes. Los costos urgentes o inmediatos son aquellos asociados con problemas que no pueden esperar debido a sus posibles consecuencias:

  • Condiciones inseguras, tanto existentes como latentes.
  • Violaciones del código de construcción.
  • Violaciones del código de incendios.
  • Cualquier problema que pueda causar que un sistema de construcción crítico falle dentro de un año si no se atiende.
  • Cualquier problema que experimente un aumento drástico de costos si no se atiende.

En la edición de 2015 de la norma, se agregaron tres términos nuevos para describir la condición de cada artículo:

  • Buen estado:El sistema está funcionando correctamente y no requerirá reparaciones a corto plazo.
  • Condiciones justas: El sistema funciona, pero probablemente necesite reparaciones pronto.
  • Condición pobre:El sistema no funciona y debe repararse lo antes posible.

Observaciones finales

Siempre que se venda o se arriende un edificio, llevar una Evaluación de la condición de la propiedad (PCA) es lo mejor para ambas partes. Para el propietario del edificio, la PCA proporciona un punto de referencia para evaluaciones futuras; y al mismo tiempo, protege al comprador o arrendatario de tener que asumir costos que se deban a las condiciones presentes de antemano. En resumen, un PCA reduce los riesgos asociados con ventas de edificios o arrendamientos, y normalmente es requerido por las instituciones financieras cuando se trata de un préstamo.

Si va a realizar una PCA para una propiedad, asegúrese de trabajar con una empresa consultora que se adhiera a la norma ASTM 2018E-15. De esa manera, puede estar seguro de que el PCA se lleva a cabo con una metodología probada y verdadera.