Importancia de una planificación adecuada en el mantenimiento de edificios

El mantenimiento es necesario incluso cuando los sistemas de construcción se diseñan e instalan correctamente, ya que los componentes tienen una vida útil limitada. También considere que algunas piezas se desgastan más rápido debido a su función; por ejemplo, se puede esperar que los cojinetes de un motor que funcione las 24 horas del día, los 7 días de la semana, duren mucho menos que el cableado de las luminarias LED.

La planificación de mantenimiento tiene muchas similitudes con la planificación de proyectos. Al igual que un proyecto puede exceder su presupuesto con una planificación deficiente, el mantenimiento puede resultar mucho más costoso.

  • Ambos casos involucran la gestión de un personal técnico que puede ofrecer un número limitado de horas-hombre por día.
  • La compra de materiales y herramientas debe programarse con anticipación para evitar retrasos.
  • Las tareas de mantenimiento deben tener una interferencia mínima con otras actividades en el edificio, al igual que las actividades del proyecto deben planificarse para evitar conflictos entre subcontratistas.
  • El alcance del trabajo debe estar claramente definido en ambos casos.

Un error común es utilizar el mantenimiento reactivo, donde el personal técnico siempre está en espera para solucionar problemas. Sin embargo, esta no es la mejor manera de utilizar un presupuesto de mantenimiento, ya que la prevención tiene un costo menor que la reparación. El mantenimiento reactivo también es riesgoso, ya que un sistema de construcción importante puede fallar cuando más se necesita: ¡una avería en la caldera es lo último que el propietario de un edificio querría en un día frío de invierno!


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Encontrar el mejor momento para el mantenimiento del sistema de construcción

Idealmente, los sistemas de construcción deben inspeccionarse y repararse antes de la época del año en que más se necesitan. Los sistemas de aire acondicionado deben estar en óptimas condiciones de funcionamiento cuando llega el verano, y los sistemas de calefacción de espacios deben estar listos para el invierno. Un mal funcionamiento de la enfriadora en pleno verano es un problema grave, y lo mismo puede decirse de un mal funcionamiento de la caldera cuando la temperatura exterior está por debajo de cero.

Incluso cuando los sistemas del edificio han funcionado correctamente, son necesarias inspecciones periódicas para evitar averías. El equipo puede fallar repentinamente y sin advertencia en algunos casos, pero la mayoría de los problemas de rendimiento muestran señales de advertencia. La forma más rápida y económica de solucionar un problema de mantenimiento es no dejar que suceda en primer lugar.

Cómo el mantenimiento reactivo desperdicia tiempo y dinero

Esperar a que ocurran los problemas antes de solucionarlos es muy caro e ineficaz. Como resultado, el mantenimiento reactivo consume más recursos que el mantenimiento preventivo.

  • El mantenimiento preventivo se puede programar dentro del horario laboral, mientras que el mantenimiento reactivo a menudo implica horas extraordinarias. Por esta sencilla razón, el mantenimiento reactivo tiene costes laborales mucho más elevados.
  • Con el mantenimiento preventivo, los técnicos saben exactamente qué herramientas y materiales deben estar disponibles. Por otro lado, el mantenimiento reactivo implica compras de emergencia y apresuramiento a la ferretería. El tráfico puede ser un problema y es posible que los proveedores se hayan quedado sin ciertos suministros.
  • El mantenimiento preventivo se puede programar durante las horas en las que su impacto en la operación del edificio es mínimo, mientras que el mantenimiento reactivo no se puede programar.

Cambio de mantenimiento reactivo a preventivo

Importancia de una planificación adecuada en el mantenimiento de edificios

El mantenimiento preventivo ahorra tiempo y dinero a largo plazo, pero requiere un compromiso de tiempo para planificar las actividades y definir su alcance. Como resultado, el mantenimiento preventivo a menudo parece más complejo al principio y puede haber cierta resistencia por parte de los miembros del personal. Sin embargo, el tiempo invertido en la planificación y programación es un pequeño precio a pagar por los recursos ahorrados cuando los problemas se solucionan antes de que ocurran.

  • Al implementar un programa de mantenimiento preventivo, también es importante asegurarse de que los miembros del equipo estén familiarizados con la documentación utilizada.
  • Las actividades de mantenimiento normalmente se asignan con órdenes de trabajo, y también se necesitan informes para realizar un seguimiento del trabajo completado y planificar otras actividades.

El mantenimiento reactivo sigue siendo necesario ocasionalmente, pero las emergencias se vuelven mucho menos frecuentes. El objetivo de los administradores de edificios debe ser maximizar el porcentaje de tiempo que el personal de mantenimiento dedica a la prevención y minimizar el tiempo dedicado a las reparaciones de emergencia.

En instalaciones grandes con mucho personal de mantenimiento, se recomienda tener un planificador de mantenimiento a tiempo completo. En propiedades más pequeñas con personal reducido, la planificación del mantenimiento puede convertirse en una tarea asignada a un miembro del equipo en lugar de tener un puesto de trabajo dedicado.