La ciudad de Nueva York necesita viviendas más asequibles

Hay casi 250.000 apartamentos vacantes en la ciudad de Nueva York, lo que representa más del 11 % de todas las unidades existentes. Una razón clave de esto es el fuerte aumento en las tarifas de alquiler de la ciudad de Nueva York en los últimos años: en promedio, el aumento anual es el doble de la inflación. Por otro lado, la demanda de viviendas asequibles también ha aumentado, pero hay pocos incentivos para que los desarrolladores satisfagan esta demanda cuando pueden construir condominios de lujo.

La falta de viviendas asequibles es uno de los principales desafíos para el gobierno de la ciudad de Nueva York, ya que trae dos problemas adicionales: desplazamiento y congestión del tráfico. Debido a las altas tarifas de alquiler, muchas personas que trabajan en la ciudad de Nueva York deben vivir en los pueblos y ciudades de los alrededores. Sin embargo, los proyectos de viviendas asequibles pueden ser un negocio atractivo para los desarrolladores si existen los incentivos adecuados.


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¿Qué es la Vivienda Asequible?

El concepto de vivienda asequible puede ser subjetivo. Por lo tanto, los Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda define la vivienda asequible como aquella que tiene las siguientes características:

  1. la tasa de alquiler no supera el 30% del ingreso medio del área (AMI) definido por el gobierno federal.
  2. la tasa de alquiler está regulado, lo que significa que los aumentos anuales están controlados por la legislación. El inquilino no tiene que preocuparse por mudarse debido a las subidas de precios.

Además de evitar aumentos repentinos en las tarifas de alquiler de viviendas, la regulación de rentas brinda los siguientes beneficios para el arrendatario:

  1. El inquilino tiene garantizada una renovación del contrato cada uno o dos años, a menos que opte por dejar el apartamento.
  2. Bajo ciertas condiciones, el inquilino puede subarrendar el apartamento para obtener ingresos adicionales, siempre que la unidad siga siendo su residencia principal.
  3. Los inquilinos conservan los beneficios de la regulación del alquiler incluso cuando aumentan sus ingresos. Contrariamente a la creencia común, estos beneficios no son exclusivos para inquilinos clasificados como de bajos ingresos.

Como era de esperar, es poco probable que los neoyorquinos que pueden conseguir un apartamento con estas condiciones se muden. De hecho, ha habido casos en los que los inquilinos han recibido pagos millonarios por mudarse de unidades de renta regulada en áreas de alta demanda. Un ejemplo drástico es el caso de Herb Sukenik, quien fue el último inquilino con renta regulada en un edificio con remodelación planificada en condominios de lujo: obtuvo $17 millones por mudarse.

La ciudad de Nueva York necesita viviendas más asequibles

La demanda de viviendas asequibles en la ciudad de Nueva York es tan alta que el Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas ha creado una plataforma de solicitud en línea para apartamentos vacantes que cumplan con las condiciones. A menudo hay casos en los que una sola propiedad recibe miles de solicitudes; por ejemplo, un solo edificio con 104 unidades asequibles en Essex Crossing tenía 93.000 solicitantes.

Cómo incentivar el desarrollo de viviendas asequibles en la ciudad de Nueva York

Hay cuatro formas principales en las que el gobierno de la Ciudad de Nueva York puede incentivar el desarrollo de viviendas asequibles:

INCENTIVO DESCRIPCIÓN
Uso de terrenos propiedad de la ciudad Se puede vender o alquilar a desarrolladores a precios favorables, con la condición de que utilicen el terreno exclusivamente para proyectos de vivienda asequible.
Requisitos de construcción más simples los leyes de zonificación y los requisitos de diseño pueden simplificarse para una empresa de desarrollo y, a cambio, incluyen un porcentaje mínimo de unidades de vivienda asequible en el proyecto.
Incentivos fiscales A las empresas de desarrollo inmobiliario se les puede ofrecer exenciones tributarias si desarrollan un porcentaje mínimo de vivienda asequible, similar al caso anterior.
Financiación directa Algunos desarrollos de viviendas asequibles en los últimos años se han construido a través de asociaciones público-privadas.

La vivienda asequible puede ayudar a la ciudad de Nueva York a enfrentar dos de sus principales desafíos: el desplazamiento de los residentes a medida que los vecindarios se vuelven más caros para vivir y la congestión del tráfico debido al aumento de los viajeros entre la ciudad de Nueva York y las ciudades circundantes.

Conclusión

Las empresas desarrolladoras con proyectos en el segmento de vivienda asequible pueden beneficiarse de diversos incentivos gubernamentales. Por ejemplo, si un edificio obtiene requisitos de zonificación más simples, el espacio disponible para el desarrollo a menudo aumenta. Ha habido casos en los que los desarrolladores pueden aumentar la cantidad de apartamentos planeados para una propiedad, gracias a leyes de zonificación más simples.

Como en cualquier proyecto de construcción, el uso de medidas de eficiencia energética reduce el costo de propiedad a largo plazo de un edificio. Esto puede otorgar una ventaja competitiva en el segmento de viviendas asequibles, ya que los ahorros de energía se pueden anunciar junto con los apartamentos.