La importancia de la puesta en servicio de edificios

Las empresas de administración de propiedades están bien familiarizadas con las actividades y responsabilidades que conlleva la propiedad de un edificio: diseño, permisos, construcción, mantenimiento y demoliciones ocasionales o renovaciones importantes. sin embargo, el puesta en servicio El proceso también es importante, pero con frecuencia se pasa por alto. Muchos edificios nunca se han puesto en servicio, lo que conduce a un rendimiento deficiente del equipo y mayores costos de propiedad. La comodidad y la salud de los ocupantes también pueden verse afectadas negativamente.

¿Qué es la puesta en servicio?

En términos simples, la puesta en servicio (abreviado como Cx) es un proceso que mantiene los edificios en condiciones óptimas de funcionamiento. Esto se logra comparando el funcionamiento real con una serie de métricas predefinidas y haciendo las correcciones necesarias cuando un sistema de construcción se queda corto. Para hacer posible la puesta en servicio, existen dos requisitos importantes:

  1. Establecer una línea de base de desempeño, para servir como referencia para los sistemas constructivos. No puede evaluar el rendimiento del edificio si no hay métricas para comparar.
  2. Defina cómo se informará el rendimiento. Comunicación entre consultores, diseñadores, contratistas y departamentos de mantenimiento es mucho más simple cuando la documentación está estandarizada.

En función de cuándo se lleva a cabo la puesta en servicio y de las condiciones del edificio existente en ese momento, se utilizan diferentes nombres al referirse a ella:

  1. Cuando el término puesta en servicio (Cx) se utiliza por sí solo, generalmente se aplica a edificios nuevos y se lleva a cabo durante el diseño y la construcción. Por lo general, el trabajo de puesta en servicio más intenso se lleva a cabo después de que se completa el edificio, pero antes de comenzar las operaciones.
  2. Retrocomisionamiento (RCx) se aplica a edificios existentes que nunca antes se habían encargado. También se aplica si un edificio se encargó hace mucho tiempo, pero no hubo trabajo de seguimiento y el rendimiento disminuyó.
  3. Nueva puesta en servicio (ReCx) se aplica a los edificios que se ponen en servicio a intervalos regulares. Normalmente, este proceso es más sencillo que la puesta en servicio o retrocomisionamiento de un edificio nuevo.

Puesta en servicio como inversión en su propiedad

La puesta en servicio tiende a tener un retorno de la inversión muy alto y periodo de recuperación de menos de un año es factible. Esto se debe a que la puesta en servicio consiste principalmente en inspección, análisis, ajustes de control y reparaciones de bajo costo, y no hay grandes gastos de capital.


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Arreglar problemas de desempeño durante la fase de diseño de un proyecto es más económico que modificar el trabajo terminado, y el mantenimiento proactivo tiene un costo menor que resolver los problemas después de que ocurran. La puesta en servicio puede considerarse una inversión, dado su beneficio a largo plazo en términos de rendimiento del edificio. La puesta en servicio también hace que las medidas de eficiencia energética sean más valiosas, evitando una disminución en el ahorro de energía con el tiempo.

Con las tecnologías de comunicación modernas y la Internet de las cosas (IoT), el concepto de puesta en servicio basada en monitorización (MBCx) se vuelve posible. A diferencia de la puesta en servicio normal, donde los problemas de construcción se detectan y solucionan a intervalos regulares, MBCx detecta problemas en tiempo real o incluso de forma proactiva. Esto permite una acción rápida y las caídas en el rendimiento se corrigen cuando su impacto aún es pequeño.

Cómo se realizan las pruebas de rendimiento

El procedimiento de prueba aplicado durante la puesta en servicio se puede desglosar en pre-funcional y funcional pruebas de rendimiento.

PRUEBAS DE RENDIMIENTO

DESCRIPCIÓN

Prefuncional

Los equipos de construcción se prueban por separado para determinar la ubicación, el procedimiento de instalación y el etiquetado correctos. El procedimiento también incluye sistemas de control y software.

Funcional

Los sistemas de construcción completos se prueban para determinar el rendimiento general y la interacción adecuada. Las pruebas se llevan a cabo en diversas condiciones que son posibles durante el funcionamiento normal y durante emergencias.

Principales beneficios de la puesta en servicio

La puesta en servicio no solo reduce el consumo de energía de los sistemas del edificio; también evita costosas averías y crea mejores condiciones interiores para los ocupantes. También tenga en cuenta que la comodidad interior y calidad del aire conducir a una mejora de la productividad en entornos empresariales.

La importancia de la puesta en servicio de edificios

La siguiente tabla resume los principales beneficios obtenidos con la puesta en servicio:

BENEFICIO

DESCRIPCIÓN

1) Optimización y eficiencia

Los sistemas de construcción pueden mantener las condiciones operativas especificadas en los documentos de diseño y los costos de propiedad se mantienen bajos. En un estudio con 643 edificios, el Laboratorio Nacional Lawrence Berkeley determinó que la puesta en servicio reduce los gastos de energía en dieciséis% en edificios existentes, y 13% en edificios nuevos (en promedio).

2) Mayor comodidad y calidad del aire interior

Los ocupantes se sienten mejor, tanto en términos de salud física como de humor. Para las empresas, esto conduce a una mayor productividad y márgenes de beneficio. Algunos ejemplos de problemas de rendimiento que afectan la comodidad son las temperaturas extremas, la humedad extrema, la velocidad del aire excesiva debido a la ventilación, los olores y el ruido desagradables.

3) Mayor vida útil de los equipos y edificios

Las reparaciones de edificios y los reemplazos de equipos son costosos y perjudiciales. Con la puesta en servicio, su frecuencia se reduce drásticamente.

4) Conocer mejor los edificios

Dado que la puesta en servicio implica documentación, proporciona una instantánea clara de las condiciones de funcionamiento. El mantenimiento se puede programar de manera más eficaz y las áreas problemáticas se vigilan más de cerca. La resolución de problemas también se vuelve mucho más sencilla.

El mantenimiento reactivo ha sido el enfoque tradicional en los edificios: solucionar problemas una vez que ocurren. Sin embargo, esto puede agotar rápidamente los presupuestos de mantenimiento y los problemas menores pasan desapercibidos. La puesta en servicio proporciona beneficios financieros en general, aumentando los márgenes de beneficio y reduciendo los gastos de operación y mantenimiento.

¿La puesta en servicio es obligatoria en la ciudad de Nueva York?

Aunque la puesta en servicio se recomienda incluso cuando es opcional, hay casos en los que la ley de Nueva York lo exige.

  1. La puesta en servicio es ordenada por el Código de conservación de energía de la ciudad de Nueva York en edificios que exceden ciertos umbrales de capacidad de equipos.
  2. Todos los edificios cubiertos por Ley local 87 del Plan de Edificios Más Verdes y Grandes se debe volver a poner en servicio a intervalos que no superen los 10 años.

Cuando un edificio experimenta una caída gradual en el rendimiento y costos crecientes, que no se pueden atribuir a un sistema de construcción específico, se recomienda encarecidamente la puesta en servicio. Si no está seguro de si su propiedad está sujeta a la puesta en servicio obligatoria de acuerdo con las leyes de la ciudad de Nueva York, la mejor solución es consultar con un consultor de ingeniería calificado.