Los dos principales desafíos del desarrollo en Nueva York

El rápido crecimiento de la ciudad de Nueva York en las últimas décadas ha sido beneficioso para la economía regional, pero han surgido dos desafíos clave: hay escasez de viviendas de alquiler y el transporte público está congestionado y depende de sistemas de control obsoletos. En teoría, estos problemas pueden resolverse con nuevos desarrollos de viviendas y mejoras en el transporte público, pero existen barreras que lo impiden: los estrictos requisitos de zonificación limitan el área de piso de los proyectos de vivienda, y ha sido muy difícil obtener fondos para las mejoras en el transporte.

El concepto de zonas de cultivo de tránsito (TGZ) es prometedor: aliviar los requisitos de zonificación en áreas urbanas alrededor de los centros de transporte y utilizar el aumento resultante en los ingresos fiscales para financiar las mejoras de transporte necesarias. Este enfoque podría resolver ambos problemas simultáneamente, al tiempo que permitiría un crecimiento aún mayor en Nueva York.


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Paso 1: Requisitos de zonificación relajantes

Como comentamos en un artículo anterior, las estrictas leyes de zonificación son una barrera importante para los desarrolladores de bienes raíces en Nueva York. Esto se combina con la abundancia de distritos históricos. protegido por la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos (LPC), que limita la construcción de más edificios residenciales de gran altura que podrían ayudar a satisfacer la demanda de vivienda.

El Manhattan Institute sugiere relajar las reglas de zonificación en áreas cercanas a los centros de transporte, a cambio de una tarifa única pagada por el desarrollador de la propiedad. Las tarifas se pueden calcular en base a tres aspectos:

  • Pies cuadrados del edificio.
  • Relación de superficie de suelo (FAR), que es la relación entre el área del piso y el área del lote. Por ejemplo, un edificio con 20,000 pies2 de área de piso en un lote de 2,000 pies2 tiene un FAR de 10.
  • Si un área de crecimiento de tránsito se superpone con el Área de exclusión geográfica (GEA), Los desarrollos de vivienda aún tienen reglas de zonificación más ligeras, pero pagan una tarifa más alta.

Un beneficio adicional de este enfoque es ayudar a reducir las tarifas de alquiler en Nueva York a través de un aumento repentino en la oferta de viviendas. La combinación de alta demanda y baja oferta ha aumentado las tarifas de alquiler en las últimas décadas y, como resultado, muchos neoyorquinos se han mudado a los suburbios: el pago del alquiler consume más del 30% de los ingresos familiares en muchos casos.

La reubicación a los suburbios ha aumentado el número de viajeros entre la ciudad de Nueva York y las ciudades circundantes, lo que contribuye a la congestión del tráfico.

Paso 2: Actualización del transporte público

El proceso descrito anteriormente requiere tiempo. Sin embargo, el transporte público debe actualizarse simultáneamente o el tráfico puede empeorar significativamente. Una solución viable es financiamiento por incremento de impuestos para la MTA, que básicamente significa tomar préstamos respaldados por ingresos fiscales futuros. De esta manera, la MTA puede comenzar a actualizar su infraestructura de inmediato y comenzar a recaudar ingresos fiscales a medida que se desarrollan las zonas de crecimiento del tránsito.

Los dos principales desafíos del desarrollo en Nueva York

Para simplificar el flujo de caja, pago en lugar de impuestos Se puede utilizar: los desarrolladores de viviendas de alquiler pagan directamente a la Autoridad de Transporte Metropolitano, y estos pagos se vuelven deducibles de los impuestos a la propiedad.

En resumen, la solución sugerida por el Manhattan Institute es crear reglas de zonificación menos exigentes en áreas estratégicas, permitiendo desarrollos residenciales más grandes y recolectando más capital para la MTA. Esta medida es muy beneficiosa para los inquilinos de bajos ingresos, quienes son los más afectados por las altas tarifas de alquiler y el transporte público ineficiente.

Observaciones finales

Según el Manhattan Institute, las TGZ pueden permitir el desarrollo de 411,000 nuevas unidades de vivienda privada durante la próxima década, que no se pueden desarrollar bajo las reglas de zonificación actuales. Los impuestos y tarifas correspondientes a la propiedad pueden proporcionar un estimado de $ 54 mil millones en ingresos adicionales para la Autoridad de Transporte Metropolitano (MTA), lo que permite las actualizaciones necesarias a la infraestructura y los sistemas de control.

Si está considerando desarrollar una propiedad en la ciudad de Nueva York, cumplir con las reglas de zonificación es extremadamente importante, incluso si la propuesta del Manhattan Institute tiene éxito. También tenga en cuenta que hay estrictos códigos de construcción que cumplir, como Código de incendios de NYC y el Código de conservación de energía de la ciudad de Nueva York. Sin embargo, si trabaja con profesionales de diseño calificados desde el inicio de su proyecto, el cumplimiento no será un obstáculo.