Michael Tobias comparte sus opiniones de expertos sobre el auge de los edificios comerciales de Atlanta

Tiempo de construcción de nuevo

Michael Tobias compartió su punto de vista experto como uno de los cinco alumnos de la revista Georgia Tech en el auge de la construcción comercial en Atlanta y más allá.

Artículo original escrito por Roger Slavens

Conduzca hasta Atlanta y no se lo puede perder: las grúas de construcción se elevan sobre el paisaje desde West Midtown y Buckhead hasta los confines del perímetro y hasta los suburbios en expansión. Escenas de actividad similares dominan los horizontes urbanos de todo el mundo.

El mensaje es claro: el negocio de la construcción comercial y el desarrollo inmobiliario está prosperando, y lo ha sido durante algunos años. Los edificios de oficinas, los complejos de apartamentos, las instalaciones universitarias, las estructuras cívicas y los estadios deportivos están aumentando a gran velocidad.

Georgia Tech no solo está desempeñando una parte importante del aumento de la construcción aquí en Atlanta, sino que también varios de los mejores alumnos del Instituto se encuentran en el corazón de este frenesí de fabricación trabajando en una amplia variedad de roles.

Siga leyendo para conocer a cinco Ramblin ‘Wrecks: un constructor, un arquitecto, un ingeniero, un desarrollador (y maestro) y un conocedor de Atlanta, que ofrecieron su considerable experiencia y pericia en la industria al Revista Alumni. Ayudarán a explicar algo de lo que está sucediendo a aquellos de nosotros que estamos viendo esta conmoción de la construcción y nos preguntamos qué fuerzas la están impulsando.

P: Las señales parecen estar a nuestro alrededor, a menudo literalmente. La construcción y el desarrollo comercial está en auge. ¿Porqué ahora?

MICHAEL TOBIAS: ¿Por qué está sucediendo en Atlanta? Simplemente siga el indicador principal hasta la construcción. El crecimiento de la población de Atlanta de 2017 a 2018 fue del 1,5 por ciento, según el censo. Compárelo con el crecimiento de la población de Estados Unidos del 0,7 por ciento durante ese tiempo, la ciudad está creciendo dos veces más rápido, lo que convierte a Atlanta en una de las ciudades de más rápido crecimiento en Estados Unidos. Toda esa gente nueva necesita vivir en algún lugar, trabajar en algún lugar, jugar en algún lugar. Eso es un montón de construcción para apoyar todo esto.

Michael Tobias comparte sus opiniones de expertos sobre el auge de los edificios comerciales de Atlanta

P: ¿Cuáles son algunas de las mayores oportunidades y, a la inversa, los desafíos que enfrentan su industria y su negocio para 2019 y el futuro cercano? ¿Qué papel juega en esto el aumento de los costos de mano de obra y materiales?

TOBÍAS: La industria de la construcción es la última frontera para la disrupción tecnológica. Todavía se está realizando mucha ineficiencia y trabajo redundante, tareas repetitivas que podrían automatizarse. También hay mucha insatisfacción de los clientes con la industria de la construcción. La gente asume casi automáticamente que los proyectos tardarán más de lo esperado y costarán más. ¿Qué otra industria tiene clientes pensando eso? Existe una gran oportunidad para curar estos dolores, no con inteligencia artificial avanzada, sino simplemente con una simple automatización. Agilizar todo el proceso es una gran oportunidad, alineando a las docenas de empresas necesarias para completar un proyecto con motivaciones en competencia para que todos reman en la misma dirección. Lo crea o no, New York Engineers funciona mejor cuando aumentan los costos de mano de obra y materiales de construcción. Hace que nuestro diseño de ingeniería sea mucho más valioso cuando diseñamos nuestro costo y tiempo de construcción a partir del proyecto por completo.

PREGUNTA: Una de las mayores oportunidades potenciales que ha permanecido inactiva ha sido el impulso para reparar la infraestructura en ruinas en los Estados Unidos. ¿Ve la posibilidad de que se reanude la actividad en esta área?

TOBÍAS: Simplemente viajando al extranjero, es muy evidente para mí que Estados Unidos se está quedando atrás del resto del mundo con el mantenimiento de nuestra infraestructura y las mejoras de capital. Aquí hay una gran oportunidad: ¿Alguna ciudad ha disfrutado de menos tráfico en los últimos años? A medida que aumentan las quejas sobre infraestructura, es de esperar que los políticos dediquen más presupuesto a la construcción. Mi empresa ha completado algunos proyectos de infraestructura importantes, como proporcionar energía de emergencia para la torre de control de tráfico aéreo del aeropuerto JFK. Hemos completado decenas de MEP [mechanical, electrical and plumbing] Proyectos de infraestructura de ingeniería para agencias gubernamentales municipales, estatales y federales. Ver cómo funcionan los proyectos públicos es revelador. Creo que debe haber mucha más presión sobre el control de costos de estos proyectos. Hemos llegado al punto en el que llevar tanto tiempo y cuesta tanto hacer estos proyectos que estamos en una gran desventaja en comparación con otros países. Por ejemplo, hace mucho tiempo construimos el Empire State Building en solo un año, pero One World Trade Center tomó nueve años y costó más de $ 1,000 el pie cuadrado. Compare eso con el Burj Khalifa, el edificio más alto del mundo, cuya construcción cuesta menos de $ 500 el pie cuadrado y tiene 64 pisos más que One World Trade. Por supuesto, gran parte del ahorro de costos se debió a la incorporación de miles de trabajadores migrantes de otros países. Trabajar en tres turnos de construcción, 24 horas al día, 7 días a la semana, definitivamente acelera el avance de los edificios. Si eso es bueno o malo para el país, es una historia diferente. Pero únicamente para la construcción de infraestructura, tenemos que reconocer que casi todos los demás países están jugando con reglas diferentes que les permiten construir su infraestructura de manera más rápida y asequible que nosotros.

P: Hablando del ámbito internacional, ¿cómo se compara el mercado de desarrollo inmobiliario de EE. UU. Con el mercado global, desde su punto de vista? ¿Qué está pasando en el extranjero en comparación con aquí en los Estados y viceversa?

TOBÍAS: En nuestro espacio, la construcción virtual con BIM se acerca al CAD como nuestra principal herramienta de diseño. New York Engineers está trabajando en el desarrollo de estimaciones de costos automáticas e instantáneas utilizando software BIM, por lo que el ingeniero de diseño obtiene comentarios inmediatos sobre cuánto cuesta construir su diseño. Por lo general, esta retroalimentación tarda meses en llegar después de que el proyecto se licitó a los contratistas. En ese momento, cambiar el diseño causa retrasos y, por lo general, es demasiado tarde para hacerlo. Por lo tanto, conocer el costo instantáneo y las cantidades de material sería un gran beneficio para el cliente.

P: A algunos espectadores les preocupa que haya una burbuja a punto de estallar en la construcción comercial y el desarrollo inmobiliario con lo que dicen ha sido una avalancha de sobreedificación, especialmente en entornos urbanos como Atlanta. ¿Crees que se avecina uno, o este miedo es en gran parte infundado?

TOBÍAS: Hemos estado montando el ciclo alto durante un período prolongado. En cuanto al tiempo, probablemente estemos retrasados ​​por una recesión. Sin embargo, el período alto no fue tan alto como se esperaba, por lo que tal vez sea razonable que su duración sea más larga. Los espacios vacíos de oficinas y apartamentos son el indicador rezagado de una recesión. Una vez que las tasas de desocupación lleguen a un momento de disminuciones sostenidas, la demanda del espacio caerá y la construcción de nuevos edificios disminuirá rápidamente. Ese no parece ser el caso en este momento. El indicador principal de la salud del mercado son las presentaciones de diseño, que aún son sólidas. Una vez que esto comienza a hundirse, generalmente se produce una caída en la construcción aproximadamente un año después. En Atlanta, la población está aumentando, los trabajos están aumentando, por ahora todo se ve bien. Pronostico que en un año más o menos comenzaremos a ver un debilitamiento en el mercado de la construcción. Comienza en el extremo superior —el mercado de condominios de lujo en gran altura siempre parece suavizarse primero— luego se mueve a espacios residenciales y comerciales a precio de mercado, mientras que los proyectos de renovación más pequeños se ven mínimamente afectados. Cuando esto suceda, la planificación de esa nueva instalación de fabricación de 50,000 pies cuadrados puede cancelarse o posponerse, pero la reconfiguración del espacio de oficinas o los reemplazos de calderas y enfriadores de HVAC continuarán durante una recesión.

P: ¿Qué debemos entender sobre la industria de la construcción comercial y de bienes raíces que la mayoría de la gente probablemente no entienda?

TOBÍAS: La construcción parece una cosa fácil y sexy de hacer, desde el exterior. Las personas están en los edificios y las casas que creamos todos los días de sus vidas y, naturalmente, comienzan a pensar: «Oye, podría construir una casa o un espacio como este; sería simple». Esto no puede estar más lejos de la verdad. No entienden que la construcción es uno de los negocios más riesgosos y notoriamente litigioso. Además, hay mucho en juego: casi nada es tan caro como la construcción. No puedo decirte cuántas veces he oído hablar de esposos y esposas que construyen la casa de sus sueños y, cuando está terminado, se han divorciado. Para que un proyecto se desarrolle sin problemas, se requiere un líder fuerte y experimentado que pueda dirigir a docenas de profesionales del diseño, corredores de bienes raíces, abogados, contratistas generales y subcontratistas. Todas estas partes tienen intereses en competencia subyacentes y es necesario que todos jueguen bien para hacer el proyecto. Durante el cronograma de un proyecto de construcción de dos años, habrá muchos altibajos. Se debe establecer un presupuesto y un cronograma muy claros desde el primer día y realizar un seguimiento semanal. Deben establecerse canales de comunicación claros. Los ritmos de reuniones semanales con todo el equipo del proyecto son los latidos del corazón que mantienen el proyecto avanzando, superando obstáculos. Forzar este tipo de colaboración y comunicación entre una decena de empresas que se acaban de conocer es fundamental. Su éxito depende de lo bien que pueda gestionar todo esto y evitar conflictos internos. Cuando su equipo está en conflicto, el único perdedor es usted. Mi consejo: si quieres entrar en este campo, es mejor que entiendas en lo que te estás metiendo.

P: Si pudiera predecir algo que revolucionará su industria en un futuro cercano, ¿cuál sería?

TOBÍAS: Es difícil predecir cualquier nueva tecnología o práctica que revolucionará repentina e inesperadamente la industria. Después de todo, la adopción de algo nuevo es tremendamente lenta en la industria de la construcción. Revit, el líder en software BIM, se lanzó en 2000 y, 19 años después, todavía no es la herramienta de diseño predominante. AutoCAD se lanzó en 1982 y superó los dibujos a mano en papel en unos 10 años. Si tuviera que señalar una cosa, la construcción modular es probablemente el gran elemento que está comenzando a ganar popularidad. Pero los ahorros en los costos de construcción apenas están presentes ahora en comparación con los edificios construidos en el sitio. La empresa que realmente imagina la construcción modular y la escala a un punto en el que los materiales se pueden comprar a granel para múltiples proyectos cambiará las reglas del juego. Creo que esto está dentro de 10 años. Las encuestas con drones están comenzando, pero solo para tuberías exteriores y videos de marketing geniales. Espero algún día lanzar un puñado de drones del tamaño de una chaqueta amarilla por la ventana de mi oficina para inspeccionar de forma autónoma los interiores de los sitios de construcción cercanos, pero eso es probablemente dentro de 20 años.