Tiempo de construcción otra vez
Michael Tobias compartió sus puntos de vista expertos como uno de los cinco ex alumnos de Georgia Tech en la revista auge de la construcción comercial en Atlanta y más allá.
Artículo original escrito por- Roger Slavens
Conduzca hasta Atlanta y no se lo puede perder: las grúas de construcción se elevan sobre el paisaje desde West Midtown y Buckhead hasta los confines del perímetro y hasta los extensos suburbios. Escenas similares de actividad dominan los horizontes urbanos de todo el mundo.
El mensaje es claro: el negocio de la construcción comercial y el desarrollo inmobiliario está floreciendo, y así ha sido desde hace algunos años. Los edificios de oficinas, los complejos de apartamentos, las instalaciones universitarias, las estructuras cívicas y los estadios deportivos están creciendo a gran velocidad.
Georgia Tech no solo juega un papel importante en el aumento de la construcción aquí en Atlanta, sino que también varios de los mejores ex alumnos del Instituto se encuentran en el corazón de este frenesí de fabricación trabajando en una amplia variedad de funciones.
Siga leyendo para conocer a cinco Ramblin’ Wrecks: un constructor, un arquitecto, un ingeniero, un desarrollador (y maestro) y un miembro de Atlanta, que ofrecieron su considerable experiencia y conocimientos en la industria al Revista de ex alumnos. Ayudarán a explicar algo de lo que está pasando a aquellos de nosotros que estamos viendo esta conmoción de la construcción y nos preguntamos qué fuerzas la están impulsando.
P: Las señales parecen estar a nuestro alrededor, a menudo literalmente. La construcción y el desarrollo comercial están en auge. ¿Porqué ahora?
MICHAEL TOBÍAS: ¿Por qué está sucediendo en Atlanta? Simplemente siga el indicador principal hasta la construcción. El crecimiento de la población de Atlanta de 2017 a 2018 fue del 1,5 por ciento, según el censo. Compárelo con el crecimiento de la población de Estados Unidos del 0,7 por ciento durante ese tiempo, la ciudad está creciendo el doble de rápido, lo que convierte a Atlanta en una de las ciudades de más rápido crecimiento en Estados Unidos. Toda esa gente nueva necesita vivir en algún lugar, trabajar en algún lugar, jugar en algún lugar. Eso es mucho edificio para soportar todo esto.
P: ¿Cuáles son algunas de las mayores oportunidades y, por el contrario, los desafíos que enfrentan su industria y su negocio para 2019 y el futuro cercano? ¿Qué papel, si lo hay, juegan los crecientes costos de mano de obra y materiales en esto?
TOBÍAS: La industria de la construcción es la frontera final para la disrupción tecnológica. Todavía se está realizando mucha ineficiencia y trabajo redundante, tareas repetitivas que podrían automatizarse. También hay mucha insatisfacción de los clientes con la industria de la construcción. La gente asume casi automáticamente que los proyectos llevarán más tiempo del esperado y costarán más. ¿Qué otra industria tiene clientes pensando eso? Existe una gran oportunidad para curar estos dolores, no con inteligencia artificial avanzada, sino simplemente con una simple automatización. Agilizar todo el proceso es una gran oportunidad, ya que alinea a las docenas de empresas necesarias para completar un proyecto con motivaciones contrapuestas para que todas remen en la misma dirección. Lo crea o no, New York Engineers funciona mejor cuando aumentan los costos de materiales de construcción y mano de obra. Hace que nuestro diseño de ingeniería sea mucho más valioso cuando diseñamos nuestro costo y tiempo de construcción a partir del proyecto en su totalidad.
P: Una de las mayores oportunidades potenciales que ha permanecido inactiva ha sido el impulso para reparar la infraestructura en ruinas en los Estados Unidos. ¿Ve la posibilidad de un repunte en la actividad en esta área?
TOBÍAS: Solo viajando al extranjero, es muy evidente para mí que EE. UU. se está quedando atrás del resto del mundo con el mantenimiento de nuestra infraestructura y las mejoras de capital. Aquí hay una gran oportunidad: ¿alguna ciudad ha disfrutado de menos tráfico en los últimos años? A medida que aumentan las quejas sobre la infraestructura, es de esperar que los políticos dediquen más presupuesto a la construcción. Mi empresa ha completado algunos proyectos de infraestructura importantes, como proporcionar energía de emergencia para la torre de control de tráfico aéreo del aeropuerto JFK. Hemos completado docenas de MEP [mechanical, electrical and plumbing] proyectos de infraestructura de ingeniería para agencias gubernamentales municipales, estatales y federales. Ver cómo funcionan los proyectos públicos es revelador. Creo que debe haber mucha más presión sobre el control de costos de estos proyectos. Hemos llegado al punto en que lleva tanto tiempo y cuesta tanto realizar estos proyectos que estamos en una gran desventaja en comparación con otros países. Por ejemplo, hace mucho tiempo construimos el Empire State Building en solo un año, pero One World Trade Center tomó nueve años y costó más de $1,000 por pie cuadrado. Compare eso con el Burj Khalifa, el edificio más alto del mundo, cuya construcción cuesta menos de $ 500 por pie cuadrado y tiene 64 pisos más que One World Trade. Por supuesto, gran parte de los ahorros en costos se debió a la incorporación de miles de trabajadores migrantes de otros países. Trabajar tres turnos de construcción, 24/7, definitivamente acelera los edificios. Si eso es bueno o malo para el país es otra historia. Pero puramente para la construcción de infraestructura, debemos reconocer que casi todos los demás países están jugando con reglas diferentes que les permiten construir su infraestructura de manera más rápida y económica que nosotros.
P: Hablando del ámbito internacional, ¿cómo se compara el mercado de desarrollo inmobiliario de EE. UU. con el mercado global, desde su punto de vista? ¿Qué está pasando en el extranjero en comparación con aquí en los Estados Unidos y viceversa?
TOBÍAS: En nuestro espacio, la construcción virtual con BIM se está acercando a CAD como nuestra principal herramienta de diseño. New York Engineers está trabajando en el desarrollo de estimaciones de costos automáticas e instantáneas utilizando el software BIM, por lo que el ingeniero de diseño recibe comentarios inmediatos sobre cuánto cuesta construir su diseño. Por lo general, estos comentarios tardan meses en llegar después de que el proyecto se licitó a los contratistas. En ese momento, cambiar el diseño causa retrasos y, por lo general, es demasiado tarde para hacerlo. Entonces, conocer el costo instantáneo y las cantidades de material sería un gran beneficio para el cliente.
P: A algunos espectadores les preocupa que esté a punto de estallar una burbuja en la construcción comercial y el desarrollo inmobiliario con lo que dicen que ha sido una avalancha de construcción excesiva, especialmente en entornos urbanos como Atlanta. ¿Crees que uno se avecina, o este temor es en gran medida infundado?
TOBÍAS: Hemos estado montando el ciclo alto durante un período prolongado ahora. En cuanto al tiempo, probablemente estemos atrasados en una recesión. Sin embargo, el período alto no fue tan alto como se esperaba, por lo que tal vez sea razonable que su duración sea más larga. Los espacios vacíos de oficinas y apartamentos son el indicador rezagado de una recesión. Una vez que las tasas de vacantes lleguen a un momento de descensos sostenidos, la demanda del espacio caerá y la construcción de nuevos edificios disminuirá rápidamente. Ese no parece ser el caso en este momento. El principal indicador de la salud del mercado son las presentaciones de diseños, que aún son sólidas. Una vez que esto comienza a descender, generalmente sigue una caída de construcción aproximadamente un año después. En Atlanta la población está aumentando, los empleos están aumentando, por ahora todo se ve bien. Predigo que en aproximadamente un año comenzaremos a ver un debilitamiento en el mercado de la construcción. Comienza en el extremo superior, el mercado de condominios de gran altura de lujo siempre parece ablandarse primero, luego se mueve a espacios residenciales y comerciales a precio de mercado, mientras que los proyectos de renovación más pequeños se ven mínimamente afectados. Cuando esto suceda, la planificación de esa nueva instalación de fabricación de 50,000 pies cuadrados puede cancelarse o posponerse, pero la reconfiguración del espacio de oficinas o los reemplazos de calderas y enfriadores HVAC continuarán durante una recesión.
P: ¿Qué debemos entender sobre la construcción comercial y la industria de bienes raíces que la mayoría de la gente probablemente no sepa?
TOBÍAS: La construcción parece una cosa fácil y sexy de hacer, desde el exterior. Las personas están en los edificios y casas que creamos todos los días de sus vidas y, naturalmente, comienzan a pensar: «Oye, podría construir una casa o un espacio como este, sería simple». Esto no puede estar más lejos de la verdad. No entienden que la construcción es uno de los negocios más riesgosos y notoriamente litigiosos. Además, hay mucho en juego: casi nada es tan caro como la construcción. No puedo decirte cuántas veces he oído hablar de esposos y esposas que construyen la casa de sus sueños y cuando la terminan, se divorcian. Para que un proyecto funcione sin problemas, se requiere un líder fuerte y experimentado que pueda liderar a docenas de profesionales del diseño, corredores de bienes raíces, abogados, contratistas generales y subcontratistas. Todas estas partes tienen intereses contrapuestos subyacentes y usted necesita hacer que todos jueguen bien para realizar el proyecto. Durante un cronograma de proyecto de construcción de dos años, habrá muchos altibajos. Se debe establecer un presupuesto y un cronograma muy claros desde el primer día y realizar un seguimiento semanal. Deben establecerse canales de comunicación claros. El ritmo de las reuniones semanales con todo el equipo del proyecto es el latido del corazón que hace que el proyecto siga adelante, superando obstáculos. Forzar este tipo de colaboración y comunicación entre una docena de empresas que acaban de conocerse es fundamental. Su éxito depende de lo bien que pueda gestionar todo esto y evitar conflictos internos. Cuando tu equipo está en conflicto, el único perdedor eres tú. Mi consejo: si quieres entrar en este campo, es mejor que entiendas en lo que te estás metiendo.
P: Si pudiera predecir algo que revolucionará su industria en un futuro cercano, ¿qué sería?
TOBÍAS: Es difícil predecir cualquier nueva tecnología o práctica que repentina e inesperadamente revolucionará la industria. Después de todo, la adopción de cualquier cosa nueva es dolorosamente lenta en la industria de la construcción. Revit, el líder en software BIM, se lanzó en 2000 y, 19 años después, todavía no es la herramienta de diseño predominante. AutoCAD se lanzó en 1982 y superó a los dibujos a mano en papel en unos 10 años. Si tuviera que señalar una cosa, la construcción modular es probablemente el gran elemento que está comenzando a ganar popularidad. Pero los ahorros en costos de construcción apenas están presentes ahora en comparación con los edificios construidos en el sitio. La empresa que realmente descubra la construcción modular y la escale hasta un punto en el que los materiales se puedan comprar a granel para múltiples proyectos cambiará las reglas del juego. Creo que esto es dentro de 10 años. Las encuestas con drones están comenzando, pero solo para tuberías exteriores y videos de marketing geniales. Espero algún día lanzar un puñado de drones del tamaño de una chaqueta amarilla por la ventana de mi oficina para inspeccionar de forma autónoma los interiores de los sitios de construcción cercanos, pero eso probablemente sea dentro de 20 años.