Modernización de edificios: beneficios y recomendaciones

Según el Urban Green Council de la ciudad de Nueva York, alrededor del 85 % de los edificios de la ciudad seguirán en pie en 2050. Teniendo en cuenta que la ciudad tiene un ambicioso objetivo de reducción de emisiones del 80% para ese año, los edificios existentes requerirán mejoras significativas para reducir su huella ambiental. Las construcciones nuevas normalmente logran un rendimiento energético superior en comparación con los edificios reformados, pero demoler y reconstruir una propiedad existente es extremadamente costoso e inviable en la mayoría de los casos.

Una remodelación de un edificio bien planificada y ejecutada puede reducir el consumo de energía del edificio en alrededor de un 50 %, mientras que las emisiones se reducen en un 65 %. Una nueva construcción logra un 5-10% adicional de eficiencia energética, pero esto es una pequeña ganancia en comparación con el costo de reconstruirlo desde cero, sin mencionar el impacto ambiental de demoler el edificio antiguo. Pueden pasar varias décadas antes de que las ganancias marginales de rendimiento de una nueva construcción compensen el impacto ambiental y financiero.

Al igual que con cualquier proyecto de ingeniería, es poco probable que un enfoque no planificado produzca buenos resultados en la modernización de un edificio. El primer paso es evaluar la condición de su propiedad e identificar áreas clave de oportunidad. Luego, estos pueden analizarse individualmente en términos de viabilidad técnica y financiera, creando un plan de inversión para modernizar el edificio.

¿Cuál es la condición actual del edificio?

Hay dos formas complementarias de evaluar el rendimiento de su edificio: evaluación comparativa te dice qué tan bien se comporta en comparación con otras propiedades de características similares, mientras que auditorías energéticas puede proporcionar un desglose detallado del consumo de energía, lo que facilita la identificación de las mejoras de edificios más prometedoras. El puntaje ENERGY STAR de la Agencia de Protección Ambiental de EE. UU. ofrece una excelente herramienta para que los edificios comparen su desempeño con edificios similares de todo el país: los edificios con un puntaje de 75 o más ganan Certificación ENERGY STARdonde el valor máximo es 100. Tenga en cuenta que en la ciudad de Nueva York, los edificios que superan ciertos umbrales de tamaño están obligados por ley a comparar su uso de energía (Ley local 84) y realizar auditorías energéticas cada 10 años (Ley local 87).

Proponer medidas de eficiencia energética sin conocer el estado real de un edificio es básicamente un enfoque de prueba y error, y se desaconseja encarecidamente a los propietarios. Por otro lado, la evaluación comparativa permite a los propietarios establecer objetivos realistas, mientras que las auditorías energéticas proporcionan un estudio de viabilidad. Las auditorías energéticas también pueden revelar oportunidades para la puesta en marcha: ajustes menores a los parámetros y controles operativos, junto con reparaciones simples, que producen mejoras en el rendimiento a un costo mínimo.

Cuando se completa una auditoría energética, el costo total de todas las medidas propuestas puede ser demasiado alto para que los propietarios del edificio lo asuman de una sola vez. Si este es el caso, se puede dar prioridad a un conjunto de medidas debido a su facilidad de implementación o alto retorno financiero. Las actualizaciones de los sistemas eléctricos tienden a ofrecer el mayor retorno de la inversión debido al alto costo de la electricidad, pero las actualizaciones de los aparatos basados ​​en combustión tienden a eliminar la mayor parte de las emisiones. Tenga en cuenta que algunas medidas pueden ser obligatorias según los códigos y la legislación de construcción de la ciudad de Nueva York. Por ejemplo, todos los edificios que usan aceite de calefacción #4 deben convertir a #2 o una opción más limpia para el 2030, y todos los sistemas de iluminación en edificios cubiertos por la Ley Local 88 deben actualizarse para cumplir con el Código de Conservación de Energía de la Ciudad de Nueva York para el 2025.

El análisis financiero de las mejoras de los edificios también proporciona una base para las decisiones de inversión. Las empresas suelen utilizar la financiación para grandes mejoras de edificios, a fin de minimizar el impacto en su flujo de caja. Las mejoras de edificios que tienen ahorros operativos superiores al servicio de la deuda son especialmente atractivas, ya que pueden pagar su propio costo.

Implementación de las mejoras de construcción sugeridas

NYC tiene una amplia gama de códigos de construcción, y los que se aplican dependen del tipo de proyecto. Los requisitos técnicos son exigentes en todos los ámbitos, pero especialmente en el caso de sistemas de protección contra incendios y aparatos basados ​​en combustión. La mejor recomendación es trabajar con una firma de ingeniería calificada durante todo el proceso, desde el diseño hasta la puesta en marcha.

Muchos propietarios deciden empezar con actualizaciones de iluminación, por muchas razones que se describen a continuación. De hecho, la EPA de EE. UU. recomienda estas actualizaciones de edificios como un primer paso en cualquier remodelación importante de edificios.

  • El procedimiento es simple y menos disruptivo que otras actualizaciones, al tiempo que ofrece un período de recuperación de solo unos pocos años y, en ciertos casos, menos de un año.
  • Las actualizaciones de iluminación pueden ser elegibles para reembolsos en efectivo de Con Edison, lo que aumenta aún más su rendimiento financiero. Dependiendo de las características del edificio y la ubicación, algunas actualizaciones de iluminación pueden estar disponibles de forma gratuita.
  • Las actualizaciones de iluminación no dependen de otros sistemas de construcción y, a su vez, pueden lograr sinergia con los posteriores. Por ejemplo, la iluminación LED es más fácil de integrar con los controles del edificio y también reduce la carga de diseño para las actualizaciones de aire acondicionado.
  • En comparación con otras mejoras de edificios, las modificaciones de iluminación son relativamente sencillas de diseñar y aprobar.

Después de las actualizaciones de iluminación, la recomendación es proceder con medidas que reducir las cargas de calefacción y refrigeración. El análisis financiero es muy importante aquí, ya que estas medidas tienden a mostrar una amplia variación en el costo. Por ejemplo, el calafateo y la instalación de burletes son rápidos y asequibles, mientras que la actualización a ventanas de alto rendimiento puede requerir un compromiso significativo de capital y tiempo.

Un siguiente paso lógico es HVAC, ya que las actualizaciones anteriores tienden a reducir su carga. Como resultado, los nuevos equipos pueden especificarse con una mayor eficiencia y una menor capacidad, potenciando los ahorros logrados. Desde el punto de vista técnico, tiene sentido actualizar primero los sistemas de ventilación: muchos sistemas de ventilación en la ciudad de Nueva York están sobredimensionados, lo que aumenta la capacidad de calefacción y refrigeración requerida debido al flujo de aire excesivo. Con un sistema de ventilación de tamaño óptimo, se pueden lograr temperaturas ambiente adecuadas con menos calefacción y refrigeración. Además de optimizar la capacidad, los sistemas de ventilación pueden equiparse con recuperación de energía para reducir aún más las cargas de calefacción y refrigeración.

Trabajar con profesionales de diseño calificados es importante durante todo el proceso de actualización del edificio, pero lo que está en juego tiende a ser mayor una vez que los administradores de propiedades se ocupan del HVAC. Estas actualizaciones son costosas y perturbadoras, pero también pueden generar mejoras significativas en el rendimiento. Sin embargo, por esta misma razón es muy importante hacerlo bien: los sistemas HVAC implican una interacción compleja entre muchos componentes que no se pueden analizar de forma aislada.