¿Qué leyes locales afectan los edificios existentes en Nueva York?

La ciudad de Nueva York tiene algunos de los códigos de construcción más exigentes del mundo y sus requisitos se actualizan constantemente a través de las leyes locales. Los cambios de código normalmente afectan a las nuevas construcciones, y los edificios existentes se consideran compatibles incluso si se construyeron con requisitos anteriores. Sin embargo, algunas leyes de la Ciudad de Nueva York se aplican a todos los edificios por igual, y los propietarios de los edificios existentes deben planificar en consecuencia. En la mayoría de los casos, estas leyes locales requieren actualizaciones físicas o informes periódicos que cubran aspectos específicos de los edificios.

Este artículo proporciona una descripción general de las leyes locales de la ciudad de Nueva York que exigen actualizaciones u otras acciones para las propiedades existentes a corto plazo. La mejor recomendación para garantizar el cumplimiento del código es ponerse en contacto con una empresa de ingeniería profesional para realizar una evaluación de la propiedad.


Asegúrese de que su proyecto de construcción cumpla con todos los códigos y leyes de la ciudad de Nueva York.


Ley local 26 de 2004: Sistemas obligatorios de rociadores contra incendios

La Ley Local 26 se aplica a todos los edificios clasificados como Grupo empresarial E (a partir de 2004), con una altura de al menos 100 pies. Tenga en cuenta que las definiciones de ocupación han cambiado desde 2004, y el Grupo E ahora es para educación, mientras que el Grupo B se usa para designar negocio. La fecha límite para instalar un sistema de rociadores de acuerdo con LL26 es el 1 de julio de 2019; los propietarios que aún no cumplan con la normativa deben darse prisa.

¿Qué leyes locales afectan los edificios existentes en Nueva York?

Si un edificio cumple con las condiciones de LL26, solo hay dos casos en los que puede estar exento de la instalación de rociadores contra incendios:

  • El edificio está designado como un hito interior por la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos (LPC), y los rociadores automáticos requerirían una alteración drástica.
  • Edificios donde la instalación de rociadores no es factible debido a la condición estructural.

Las empresas de desarrollo deben considerar LL26 durante las renovaciones de la propiedad que impliquen un cambio de ocupación. Si la nueva clasificación de ocupación cae bajo la cobertura de LL26, los rociadores automáticos se convierten en una adición obligatoria durante el proyecto de renovación. Los sistemas de rociadores se recomiendan incluso cuando no son obligatorios, ya que se encuentran entre las medidas de protección contra incendios más efectivas.

Ley Local 84 de 2009: Benchmarking de Energía y Agua

La Ley Local 84 de 2009 es parte del Plan de Edificios Más Verdes y Grandes (GGBP, por sus siglas en inglés) y requiere informes de uso de energía y agua para todas las propiedades con al menos 25,000 pies cuadrados. Los datos recopilados bajo LL84 han proporcionado una instantánea detallada de cómo los edificios de la Ciudad de Nueva York usan el agua y la energía, y el Urban Green Council ha compilado extensos informes anuales basados ​​en estos datos.

Es importante tener en cuenta que LL84 no impone un nivel mínimo de rendimiento para el consumo de energía y agua, pero los datos de notificación son obligatorios. Los datos del edificio se procesan con ENERGY STAR Portfolio Manager, que está disponible en línea.

Ley Local 33 de 2018: Grados energéticos para edificios

La Ley Local 33 está estrechamente relacionada con LL84, ya que utiliza los datos de los informes de evaluación comparativa de la construcción. Con base en los datos de energía presentados, el administrador de cartera calcula una puntuación de ENERGY STAR del 1 al 100, que indica el rendimiento del edificio en comparación con otros del mismo tipo.

A partir de 2020, LL33 requiere la exhibición pública de los grados de energía del edificio, que se asignan de la siguiente manera en función de la puntuación de ENERGY STAR:

  • Grado A: 90-100
  • Grado B: 50-89
  • Grado C: 20-49
  • Grado D: 1-19
  • Grado F: No se presentaron datos de energía para la propiedad.

Si bien LL33 no impone una calificación mínima ni una puntuación de ENERGY STAR, hace que el rendimiento energético sea visible para los inquilinos y visitantes. Un edificio con una “A” en rendimiento energético es más atractivo para los inquilinos, ya que pueden esperar gastar menos en electricidad y gas.

Ley Local 87 de 2009: Auditorías Energéticas y Retrocomisionamiento

La Ley Local 87 también es parte del Plan de Edificios Más Verdes y Grandes, y requiere auditorías energéticas de edificios y puesta en marcha retroactiva a intervalos de 10 años. La fecha de entrega del informe LL87 se basa en el último dígito del número de identificación fiscal del edificio; por ejemplo, si el número de identificación fiscal termina en «9», el informe vence el 2019, y si el último dígito es «0», el informe vence el 2020.

Los edificios están exentos de la auditoría energética si han obtenido la certificación ENERGY STAR durante 2 de los 3 años anteriores, o si han obtenido la certificación LEED en los últimos 4 años. En el caso de la retrocomisión, los edificios están exentos si cuentan con la certificación LEED y han ganado dos puntos por la puesta en marcha de la investigación y el análisis, y la puesta en marcha de la implementación.

Ley local 88 de 2009: Mejoras de iluminación y submedición de inquilinos

También como parte del GGBP, la Ley Local 88 se centra en la eficiencia de la iluminación y la submedición de la electricidad para los espacios de los inquilinos. Ambas medidas se pueden implementar con pocas interrupciones en los edificios existentes y contribuyen a la conservación de energía.

Los edificios cubiertos por LL88 deben actualizar los sistemas de iluminación para cumplir con los requisitos del Código de Conservación de Energía de la Ciudad de Nueva York para 2025. Considere que la iluminación LED es una excelente inversión con un período de recuperación rápido, y la actualización tiene sentido incluso para propiedades no cubiertas por LL88.

  • Tenga en cuenta que el requisito se basa en la versión del código energético vigente en el momento del proyecto.
  • Dado que el código se actualiza a intervalos de tres años, los propietarios de edificios que esperen más tiempo estarán sujetos a requisitos más exigentes.

El otro requisito en LL88 es la submedición de electricidad para espacios de inquilinos que exceden ciertos umbrales de tamaño descritos en la ley. A diferencia de la práctica común de asignar espacios de energía según el área del piso, la submedición incentiva el ahorro de energía entre los inquilinos:

  • Cuando los gastos de electricidad no están submedidos y se asignan en función del área del piso, hay pocos incentivos para ahorrar energía.
  • Los inquilinos que mejoran la eficiencia tienen que compartir sus ahorros con todos los demás en el edificio, mientras que los inquilinos ineficientes aumentan las facturas de energía para todos.
  • Con la submedición, los inquilinos ineficientes pagan más y los inquilinos eficientes mantienen todos sus ahorros.

Un sistema de medición automático no es obligatorio según LL88, pero se recomienda porque el proceso de submedición se simplifica drásticamente.

Ley local 11: Inspecciones de fachadas de edificios

Si la fachada de un edificio recibe un servicio deficiente, los componentes pueden aflojarse con el tiempo, amenazando las propiedades circundantes, los vehículos y los peatones. Incluso un pequeño elemento de mampostería es muy peligroso cuando cae a gran distancia.

¿Qué leyes locales afectan los edificios existentes en Nueva York?

La Ley Local 11 exige inspecciones de fachadas a intervalos de cinco años para edificios de más de seis pisos. La inspección solo es aceptable si la realiza un arquitecto registrado (RA) o un ingeniero profesional (PE) con al menos un año de experiencia relevante. La fecha límite para los informes de inspección se asigna en función de los dígitos finales del bloque y existen sanciones por entregas perdidas.

La ciudad de Nueva York tiene cambios de temperatura significativos durante todo el año, combinados con la contaminación del aire y la brisa marina. Esta combinación puede deteriorar rápidamente los elementos del edificio, aflojándolos de las paredes del edificio.

Recomendaciones finales

Los promotores inmobiliarios de la ciudad de Nueva York no pueden ignorar las leyes locales o se exponen a consecuencias legales y financieras. Sin embargo, el cumplimiento se puede simplificar trabajando con una empresa de ingeniería calificada: los propietarios pueden confiar en expertos en ingeniería, mientras se concentran en su negocio principal.

Actuar pronto es la mejor estrategia para cumplir con todas las leyes locales que implican plazos. Si se inicia una mejora obligatoria del edificio con una fecha límite ajustada, es probable que el proyecto requiera tiempo extra durante el diseño y la construcción, lo que lo hace más costoso. También considere que las aprobaciones y permisos con el Departamento de Edificios de la Ciudad de Nueva York pueden ser más lentos si un gran número de propietarios de edificios los solicita a la vez.