Reutilización adaptativa: viabilidad financiera para desarrolladores

La demanda de muchos tipos de espacios comerciales ha disminuido, ya que más empresas utilizan la colaboración remota y el comercio electrónico. Esta tendencia fue acelerada por COVID-19, ya que Internet proporciona una forma de hacer negocios sin reunirse en persona. Para seguir siendo competitivos, los desarrolladores de bienes raíces pueden reutilizar las propiedades desocupadas en tipos de edificios que tienen una gran demanda.

Por ejemplo, hay menor demanda de oficinas y habitaciones de hotel, pero la necesidad de almacenes y apartamentos va en aumento. Las empresas han reemplazado los viajes de negocios con herramientas de colaboración virtual como las videoconferencias, y trabajar desde casa se está volviendo permanente para muchos trabajos. Una propiedad desocupada representa pérdidas para un desarrollador de bienes raíces, pero puede reutilizarse en un tipo de edificio más lucrativo.


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Reutilizar un edificio comercial es financieramente viable cuando el tipo de ocupación se selecciona con cuidado, especialmente si el desarrollador tiene acceso a préstamos a bajo interés. La tasa de fondos federales de EE. UU. Se encuentra actualmente en su valor mínimo de 0.25%, y Economía de enfoque predice que seguirá siendo así en 2021 y 2022. Las bajas tasas de interés seguirán estando disponibles en el futuro cercano, y los desarrolladores pueden aprovecharlas.

Reutilización: ¿Qué tipos de edificios tienen una gran demanda?

Reutilización adaptativa: viabilidad financiera para desarrolladores

Según Deloitte, muchos edificios comerciales vacíos se están reutilizando en apartamentos, almacenes y desarrollos de uso mixto. A medida que la colaboración remota se vuelve más común entre las empresas, las casas y los apartamentos se están convirtiendo en oficinas privadas. Otros tipos de edificios que tienen una gran demanda incluyen bienes raíces industriales, instalaciones de atención médica y centros de datos.

Varios factores han aumentado la demanda de almacenes durante la pandemia de COVID-19. Muchas empresas están cerrando oficinas y tiendas, y necesitan espacio de almacenamiento para algunos de sus activos, especialmente si planean reabrir eventualmente. La adopción del comercio electrónico también ha aumentado la demanda de servicios de almacenamiento, ya que el alquiler es más rentable para muchas empresas, especialmente las pequeñas.

La digitalización también explica la mayor demanda de infraestructura de centros de datos. Muchas empresas se conectan a Internet por primera vez y otras que ya tenían presencia digital están ampliando sus operaciones. Además, la demanda de videoconferencias y otros servicios digitales ha aumentado considerablemente.

La mayor demanda de edificios sanitarios es una consecuencia directa del brote de coronavirus, ya que la capacidad hospitalaria existente se ha visto desbordada por millones de casos en todo el mundo. Solo un pequeño porcentaje de pacientes con COVID-19 necesitan una unidad de cuidados intensivos (UCI), pero la cantidad de pacientes que necesitan atención hospitalaria en general es mucho mayor.

Aprovechando las bajas tasas de interés

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La tasa preferencial es solo del 3,25% a enero de 2021 e influye en varias tasas de interés del sistema bancario. Los desarrolladores con buenos antecedentes crediticios tienen una excelente oportunidad de obtener préstamos para renovaciones de edificios y otros proyectos. Las bajas tasas de interés también brindan la oportunidad de mejorar los edificios con características que agregan valor para los inquilinos. Por ejemplo, los propietarios de edificios pueden invertir en características que mejoren la eficiencia energética y Calidad del aire interior, haciendo una propiedad más atractiva para los inquilinos.

En el caso de las actualizaciones de eficiencia energética, los desarrolladores también pueden beneficiarse de Financiamiento C-PACE (Propiedad Comercial Evaluada Energía Limpia). Esta opción de financiación ofrece dos ventajas principales:

  • Se reembolsan con evaluaciones de impuestos a la propiedad, lo que significa que están vinculados a la propiedad y no al propietario. Cuando se vende un edificio que ha sido mejorado con financiamiento C-PACE, el préstamo simplemente se transfiere al nuevo propietario.
  • El financiamiento C-PACE tiene un plazo de hasta 30 años, lo que lo hace útil para mejoras de edificios con largos períodos de amortización.

La principal limitación de C-PACE es el requisito de habilitar la legislación a nivel estatal. Si el gobierno local aún no lo ha aprobado, los desarrolladores no pueden usar esta opción de financiamiento.

Reutilización de un edificio con valor agregado para los inquilinos

Reutilización adaptativa: viabilidad financiera para desarrolladores

Para ser viable financieramente, un edificio reutilizado debe ser capaz de atraer inquilinos. Es importante elegir el tipo correcto de ocupación, pero el valor agregado puede ayudar a que la propiedad se destaque entre la competencia.

Características como la eficiencia energética y la calidad del aire interior proporcionan una ventaja de marketing, especialmente cuando están validadas por una certificación de construcción como LEED o BIEN. Si todos los demás factores son idénticos, los inquilinos preferirán un edificio donde tengan facturas de energía más bajas y donde su personal esté a salvo de COVID-19. Los desarrolladores también pueden mejorar sus proyectos de construcción con servicios de TI integrados y ciberseguridad, que ahora son necesarios para hacer negocios.

Es más probable que un proyecto de reutilización tenga éxito cuando el desarrollador elige un tipo de edificio con alta demanda y cuando hay disponible capital a bajo interés. Sin embargo, los bienes raíces comerciales son una industria muy competitiva y los desarrolladores deben encontrar formas de proporcionar más valor que sus competidores.